Quanto Custa Realmente Gerir um Alojamento Local em Portugal?

Se está a pensar abrir um Alojamento Local em Portugal, ou se já tem um, uma das perguntas mais comuns é:

Quanto custa realmente gerir o imóvel todos os meses?

Muitos anfitriões focam-se apenas na tarifa diária, mas o lucro real depende de tudo o que acontece nos bastidores: limpeza, lavandaria, taxa turística, software, comunicação com os hóspedes, envios ao SIBA, manutenção, consumíveis e, por vezes, comissões de agentes ou coanfitriões.

A verdade é que não existe uma única resposta fixa. Um quarto numa casa partilhada terá custos muito diferentes de uma moradia inteira em Lisboa, Madeira, Porto, Sintra, no Algarve ou nos Açores. Mas existem categorias de custos comuns que todos os anfitriões devem compreender antes de decidirem se preferem a autogestão, recorrer a uma agência ou combinar as duas opções.

1. Custos de Limpeza

A limpeza é habitualmente um dos maiores custos operacionais do alojamento local.

Para um quarto ou apartamento pequeno, uma limpeza de rotação pode custar cerca de €50 a €100 por estadia, dependendo da localização, tamanho do imóvel, número de casas de banho, estado de conservação no check-out e se a roupa de cama está incluída.

Para casas maiores, moradias ou propriedades de padrão elevado, o custo pode ser superior.

Uma forma útil de pensar na limpeza não é como um custo mensal, mas sim como um custo por estadia. Uma propriedade com 3 reservas num mês pode precisar de 3 limpezas. Uma propriedade com 10 reservas curtas pode precisar de 10 limpezas.

Isso significa que as estadias mais curtas podem aumentar o trabalho operacional, mesmo que a taxa de ocupação pareça boa.

2. Custos de Lavandaria e Roupa de Cama

A lavandaria é frequentemente esquecida quando os anfitriões calculam o lucro.

Se subcontratar a lavagem de roupa de cama, secagem, engomagem ou substituição de toalhas, poderá pagar cerca de €15 a €40 por rotação, dependendo do volume e do nível de serviço. Alguns anfitriões separam a limpeza da lavandaria. Outros pagam a uma única pessoa ou empresa para tratar de ambas.

Uma estimativa prática para uma unidade de AL pequena poderá ser:

• Limpeza: €50–€100 por estadia

• Lavandaria: €15–€40 por estadia

• Custo total de rotação: €65–€140 por estadia

É por isso que uma estadia de duas noites pode, por vezes, ser menos lucrativa do que parece. O custo de limpeza e lavandaria é quase o mesmo, quer o hóspede fique duas noites ou sete noites.

3. Amenities e Consumíveis

Os consumíveis são pequenos pormenores, mas acumulam-se no valor final.

Estes podem incluir:

• Papel higiénico

• Sabonete

• Champô

• Detergente para a loiça

• Cápsulas de café

• Chá

• Sacos do lixo

• Produtos de limpeza

• Esponjas

• Rolo de cozinha

• Itens básicos de boas-vindas

Para uma propriedade pequena, uma verba mensal realista pode rondar os €20 a €50 por mês. Para propriedades maiores ou experiências de hóspedes premium, este valor pode ser mais elevado.

O importante é a consistência. Os hóspedes podem não notar cada pequeno item que disponibiliza, mas notarão quando os básicos estiverem em falta.

4. Taxa Turística

A taxa turística não é propriamente um "custo" para o anfitrião se for corretamente cobrada ao hóspede, mas representa uma grande responsabilidade de conformidade legal.

Em Portugal, a taxa turística depende do município. É geralmente calculada com base em:

Número de hóspedes tributáveis × número de noites tributáveis × tarifa municipal

Por exemplo, Lisboa aplica uma taxa turística por hóspede, por noite, para hóspedes com mais de 13 anos, até um máximo de 7 noites por estadia. Lisboa aumentou a taxa turística por noite para €4 a partir de 1 de setembro de 2024.

Assim sendo, por exemplo:

2 adultos × 4 noites × €4 = €32 de taxa turística

Mas este valor varia consoante o município. Sintra, Porto, Mafra, Santa Cruz, Calheta, Coimbra, Açores e outras zonas podem ter tarifas, isenções de idade, regras sazonais, limites de noites e portais de comunicação diferentes.

O risco não está apenas em calcular o valor incorreto. O verdadeiro trabalho passa por saber:

• Se o seu município cobra taxa turística

• Quais os hóspedes que estão isentos

• Quantas noites são tributáveis

• Se a Airbnb ou a Booking a cobram automaticamente

• Se ainda precisa de a declarar manualmente

• Qual o portal municipal que deve utilizar

É aqui que muitos anfitriões perdem tempo.

5. Comunicação de Hóspedes ao SIBA

Se acolhe hóspedes estrangeiros em Portugal, também tem de lidar com a comunicação de hóspedes ao SIBA.

As FAQ oficiais do SIBA referem que os boletins de alojamento devem ser submetidos no prazo de três dias úteis tanto para a chegada como para a partida de um cidadão estrangeiro.

Isto pode tornar-se exigente para um anfitrião, especialmente quando existem múltiplos quartos, vários anúncios, check-ins tardios, hóspedes que não preenchem os formulários corretamente ou reservas distribuídas pela Airbnb, Booking.com, reservas diretas e WhatsApp.

Um anfitrião que submeta o SIBA manualmente tem de recolher os dados dos hóspedes, verificar os dados dos documentos, submeter o boletim e guardar o comprovativo.

Este trabalho tem um valor real. Se um agente cobra uma percentagem elevada principalmente porque "trata da parte administrativa", o anfitrião deve perceber quais as tarefas administrativas que estão realmente a ser feitas e quais as que já podem ser automatizadas.

6. Custos com Software

Os custos com software são habitualmente muito mais baratos do que as comissões das agências.

Um anfitrião pode utilizar ferramentas para:

• Formulários de check-in de hóspedes

• Envios ao SIBA

• Cálculo da taxa turística

• Comunicação ao INE/IPHH

• Faturação

• Sincronização de calendários

• Comunicação com hóspedes

• Gestão de canais (Channel manager)

Algumas ferramentas são dispendiosas e direcionadas para grandes gestores de propriedades. Outras são mais simples e concebidas para anfitriões de AL independentes.

Por exemplo, o EazyAL pode custar cerca de €10 por mês por unidade se for pago anualmente ou €12 por mês se for pago mensalmente, dependendo do plano. Para muitos anfitriões, isto é muito mais barato do que pagar uma percentagem de gestão elevada apenas porque necessitam de ajuda com obrigações legais como o SIBA, taxas turísticas, formulários de hóspedes e gestão administrativa do AL.

O software não vai limpar o apartamento nem arranjar um chuveiro avariado, mas pode reduzir as tarefas administrativas repetitivas que frequentemente tornam a gestão de alojamento local desgastante.

7. Custos de Manutenção

A manutenção é mais difícil de prever, mas todos os anfitriões devem orçamentá-la.

Os problemas típicos de manutenção incluem:

• Problemas de canalização

• Reparações elétricas

• Substituição de eletrodomésticos

• Manutenção de ar condicionado

• Pintura e pequenos retoques

• Reparação de móveis

• Custos com chaveiro

• Problemas de Wi-Fi

• Controlo de pragas

• Desgaste geral

Para arrendamentos de curta duração, algumas fontes de gestão de propriedades sugerem manter uma reserva de manutenção de cerca de 5% a 8% da faturação, especialmente porque a rotação de hóspedes cria mais desgaste do que um arrendamento normal de longa duração.

Para um apartamento pequeno, uma regra simples poderia ser reservar pelo menos €50 a €150 por mês para manutenção, mesmo que não os gaste todos os meses. Alguns meses serão calmos. Noutros meses, uma única reparação pode consumir uma grande parte do seu lucro.

8. Comissões de Agências ou Empresas de Gestão

É aqui que os anfitriões precisam de ter muito cuidado.

As empresas de gestão de alojamento local em Portugal cobram habitualmente cerca de 15% a 30% das receitas de alojamento, dependendo dos serviços incluídos, da localização, do tipo de propriedade e de se tratar de uma gestão de serviço completo (full-service).

Algumas empresas incluem comunicação com hóspedes, gestão de preços, coordenação de limpezas, manutenção, check-ins, conformidade legal e relatórios ao proprietário. Outras cobram um valor extra por limpezas, lavandaria, visitas de manutenção, contabilidade ou tarefas especiais.

Antes de aceitar uma comissão percentual, pergunte:

• A comissão inclui a comunicação com os hóspedes?

• Inclui a coordenação das limpezas?

• Inclui os envios ao SIBA?

• Inclui as declarações de taxas turísticas?

• Inclui a comunicação ao INE/IPHH?

• Inclui a faturação?

• Inclui a coordenação da manutenção?

• Inclui fotografia e otimização do anúncio?

• A limpeza e a lavandaria são cobradas à parte?

• Mantenho o acesso às minhas contas da Airbnb, Booking.com e de reservas diretas?

Uma comissão de 20% pode ser justa se a agência realmente tratar de tudo e aumentar o seu volume de negócios. Mas pode ser dispendiosa se o anfitrião ainda tiver de responder a perguntas, recolher documentos, aprovar faturas, enviar dados fiscais ou andar atrás de tarefas de conformidade legal.

9. Negociar uma Parceria com Coanfitrião em Vez de Entregar Tudo

Nem todos os anfitriões precisam de uma gestão total da propriedade.

Em muitos casos, um acordo de coanfitrião mais económico pode funcionar melhor.

Por exemplo, pode pagar a alguém localmente para tratar de:

• Check-ins presenciais, se necessário

• Suporte de emergência ao hóspede

• Coordenação de limpezas

• Acesso para manutenção

• Inspeções ocasionais

Depois, mantém o controlo de:

• Seu anúncio

• Seus preços

• Seus pagamentos

• Dados dos seus hóspedes

• Seu fluxo de trabalho do SIBA e taxas turísticas através de software

• A sua relação a longo prazo com os hóspedes

Isto pode reduzir a dependência de um único agente.

Uma dica fundamental: peça para manter o anúncio na sua própria conta da Airbnb ou Booking.com sempre que possível. Caso a relação com a agência não corra bem, não quererá perder as suas avaliações, classificação, fotos, histórico de hóspedes ou o acesso à plataforma.

10. Exemplo de Estimativa de Custo Mensal

Eis um exemplo simples para um pequeno apartamento em Alojamento Local com 5 reservas num mês.

Agora imagine que a propriedade gera €2.000 em receitas brutas de reservas.

Se uma agência cobrar 20%, isso equivale a:

€2.000 × 20% = €400

Portanto, o custo operacional total poderá passar a ser de aproximadamente:

€570–€590 + €400 = €970–€990

Isso não significa que recorrer a um agente seja sempre uma má ideia. Significa que precisa de compreender o que o agente está a fazer por essa comissão.

Se o software e um acordo limitado com um coanfitrião conseguirem gerir grande parte do trabalho, poderá conseguir reter mais margem de lucro e, ao mesmo tempo, cumprir todas as obrigações legais.

11. A Verdadeira Questão: O Que Está a Pagar?

Ao comparar opções, não se pergunte apenas:

“Quanto custa isto?”

Pergunte:

“Que problema resolve este custo?”

A limpeza resolve a preparação do imóvel.
A lavandaria resolve a rotação de roupa.
Os consumíveis melhoram a experiência do hóspede.
A manutenção protege o património.
A conformidade com a taxa turística evita problemas com o município.
A conformidade com o SIBA evita riscos legais.
O software reduz o trabalho administrativo repetitivo.
As agências reduzem o trabalho prático, mas apenas se o serviço for completo e fiável.

A melhor configuração nem sempre é a mais barata. É aquela em que sabe o que está a ser tratado, o que está automatizado, o que ainda requer a sua atenção e quanto lucro resta após cada custo.

Considerações Finais

Gerir um Alojamento Local não se resume a receber reservas. É uma pequena operação de hotelaria com várias vertentes.

Um anfitrião precisa de prever orçamento para limpeza, lavandaria, consumíveis, taxa turística, software, manutenção e, possivelmente, um agente ou coanfitrião. Assim que estes custos estiverem claros, torna-se muito mais fácil definir o preço correto, negociar melhor e evitar entregar uma fatia demasiado grande da receita.

Se é um anfitrião autónomo, ferramentas como o EazyAL podem ajudar a reduzir a carga administrativa ao dar suporte no check-in de hóspedes, envios ao SIBA, cálculos de taxas turísticas e tarefas de conformidade legal por um custo mensal muito inferior ao de uma gestão de serviço completo.

O objetivo é simples:

Mantenha o controlo da sua propriedade, cumpra a lei e saiba exatamente para onde vai o seu dinheiro.