O Calendário de Conformidade AL em Portugal: Cada Prazo que a Sua Propriedade Airbnb Enfrenta a Cada Mês

Publicado: Março 2026 | Tempo de leitura: 8 min | Categoria: Conformidade

Gerir um Alojamento Local (AL) em Portugal não se resume apenas a gerir reservas e hóspedes. Existe um sistema paralelo de obrigações governamentais que decorre todos os meses — e falhar em cumprir alguma delas pode levar a multas, licenças suspensas ou pior.

Este calendário mapeia cada prazo recorrente que um anfitrião de arrendamento de curto prazo em Portugal enfrenta ao longo do ano. Adicione aos seus favoritos. O seu contabilista agradece.

Por Que Isto É Mais Importante do Que Nunca em 2026

Desde que o Decreto-Lei n.º 76/2024 entrou em vigor em Novembro de 2024, o quadro regulatório do AL foi significativamente reforçado. As câmaras municipais agora têm maiores poderes de fiscalização, e a era da conformidade informal acabou. Lisboa e Porto introduziram zonas de contenção mais rigorosas, e a não conformidade com as obrigações de reporte está a ser penalizada ativamente.

O Airbnb não é uma plataforma de conformidade. Ela lida com reservas e pagamentos — nada mais. Cada obrigação abaixo é da sua responsabilidade como anfitrião.

Os Cinco Portais por Trás de Cada Prazo

Antes do calendário, é útil saber qual portal governa qual obrigação:

• Portal das Finanças — Declarações fiscais, emissão de faturas, devoluções de IVA, entrega de IRS/IRC

• INE — Estatísticas mensais do turismo (noites de hóspedes, nacionalidades, ocupação)

• SIBA / AIMA — Registro de identidade dos hóspedes para fins de segurança (anteriormente SEF)

• Turismo de Portugal / RNAL — Registro de licença AL e manutenção do registro

• e-Fatura — Validação de faturas e associação de despesas ao seu NIF

Obrigações Mensais (Recorrentes a Cada Mês)

Até ao dia 20 de cada mês — Estatísticas de Turismo do INE

Cada operador de AL deve submeter dados mensais de ocupação ao INE (Instituto Nacional de Estatística) cobrindo:

• Número de hóspedes acolhidos

• Total de noites de hóspedes

• Nacionalidades dos hóspedes

Isso deve ser submetido mesmo que não tenha recebido hóspedes. Um mês em branco não é uma desculpa para omitir o relatório — é, por si só, o relatório. A falta de submissões está entre os erros de conformidade mais comuns para os anfitriões portugueses.

A Easy AI automatiza isso totalmente — ela extrai os seus dados de reservas e pré-preenche a submissão do INE para a sua revisão.

Até ao dia 20 de cada mês — e-Fatura SAF-T (se aplicável)

Se não emitiu faturas digitais através do Portal das Finanças para as estadias do mês anterior, deve submeter o arquivo SAF-T (dados de contabilidade eletrónica) ao Departamento de Finanças até ao dia 20.

A maioria dos anfitriões de AL evita isso emitindo faturas diretamente através do portal à medida que cada estadia ocorre. Se ainda não está a fazer isso, é fortemente recomendado que adote isso como um hábito.

Até 3 dias após a chegada de cada hóspede — Registro de Hóspedes SIBA

Para cada hóspede não português, deve registrar os dados de identidade dele com SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento), agora gerido pela AIMA (anteriormente SEF). Isso inclui:

• Nome completo

• Nacionalidade

• Número do passaporte ou do documento de identificação

• Data de chegada e duração da estadia

Esta é a obrigação com o maior risco legal se for ignorada. Erros comuns incluem confiar nas mensagens do Airbnb para coletar dados dos hóspedes, omitir um hóspede numa reserva em grupo, e não ter prova de submissão guardada.

Obrigações Trimestrais

Declaração de IVA — Trimestral (se receita abaixo de €650.000/ano)

Se está registrado para IVA (IVA), deve apresentar uma declaração periódica de IVA através do Portal das Finanças. Para a maioria dos operadores de AL com receita anual abaixo de €650.000, isso é trimestral.

A taxa de IVA aplicável para alojamento turístico de curto prazo em Portugal é 6%.

Não residentes que operam propriedades de AL estão obrigados a registrar-se para IVA e apresentar declarações independentemente do nível de receita. Isso também se aplica ao IVA reverso sobre as comissões da plataforma do Airbnb, que estão sujeitas a 23% de IVA que deve ser reportado (embora, normalmente, compense porque pode ser deduzido simultaneamente).

Modelo 30 — Dentro de 2 meses após cada pagamento de comissão da plataforma

Se está a listar no Airbnb, Booking.com, ou em plataformas semelhantes não portuguesas, deve submeter Modelo 30 às autoridades fiscais. Isso declara a receita paga a entidades não residentes (as plataformas).

Deve também conservar o Formulário RFI-21 da plataforma para reivindicar alívio do tratado de dupla tributação entre Portugal e Irlanda (para o Airbnb), evitando a retenção desnecessária de imposto a 25%.

Obrigações Anuais

Fevereiro — Prazo de Validação de Faturas e-Fatura

Antes de apresentar a sua declaração anual de IRS, todas as faturas associadas ao seu NIF devem ser validadas na e-Fatura. Isso afeta as suas deduções. Perder esta janela significa perder deduções que não podem ser recuperadas mais tarde.

Verifique o portal em Janeiro — a data exata varia de ano para ano, mas tipicamente ocorre no final de Fevereiro.

Fevereiro — Atualização do Agregado Familiar

Se a composição do seu agregado familiar mudou durante o ano anterior (novo dependente, mudança no estado civil), deve atualizá-lo no Portal das Finanças antes que a janela de submissão abra. Isso afeta como a sua renda é avaliada.

1 de Abril – 30 de Junho — Declaração Anual de IRS / Modelo 3

A declaração de imposto de renda portuguesa (Modelo 3) cobre o ano civil anterior e deve ser apresentada entre 1 de Abril e 30 de Junho.

Para os anfitriões de AL, as considerações principais incluem:

• Categoria B vs Categoria F — como a sua renda de aluguer é classificada afeta significativamente a sua taxa de imposto efetiva. Esta é uma das decisões mais consequentes que toma a cada ano e vale a pena discutir com um contabilista.

• Coeficiente do Regime Simplificado — sob o regime simplificado, 35% da sua renda de AL é considerada lucro tributável. No entanto, se a sua propriedade estiver numa zona de contenção em Lisboa ou Porto, este coeficiente sobe para 50%.

• Não residentes pagam uma taxa fixa de 25% sobre a renda de AL em Portugal.

Maio (e Agosto/Novembro para montantes maiores) — Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o imposto municipal sobre propriedades em Portugal, cobrado sobre o valor do ativo tributável (VPT) da propriedade a uma taxa definida por cada município (normalmente 0,3%–0,45%).

Cronograma de pagamento:

• Pagamento único em Maio — se o IMI total for inferior a €100

• Dois pagamentos (Maio + Novembro) — se entre €100 e €500

• Três pagamentos (Maio + Agosto + Novembro) — se superior a €500

Contínuo — Recolha do Imposto Turístico (se aplicável)

Vários municípios cobram um imposto turístico por hóspede por noite. Em Lisboa e Porto, isso se aplica à maioria das propriedades de AL. Você o recolhe dos hóspedes (o Airbnb lida com a coleta na maioria dos casos) e deve remetê-lo ao município relevante de acordo com o cronograma definido por eles.

Verifique as regras do seu município específico — as taxas e os prazos de remetência variam.

O Seu Calendário de Conformidade em um Olhar

O Custo Humano de Gerir Isto Manualmente

A maioria dos anfitriões paga a um contabilista várias centenas de euros por mês para lidar com isso, tenta gerenciá-lo sozinha com planilhas e lembretes de calendário ou — mais comumente — atrasa-se e enfrenta penalidades que não esperava.

O relatório do INE sozinho leva de 15 a 20 minutos a fazer manualmente a cada mês. O registro SIBA por hóspede é mais alguns minutos de preenchimento de formulários por estadia. Ao longo de um ano com 80 a 100 estadias de hóspedes, isso acumula horas de administração que geram zero receita.

Eazy AL automatiza a submissão mensal do INE e está a construir a automação para o registro de hóspedes SIBA e os fluxos de reporte às Finanças — para que você possa se concentrar nas partes da hospedagem que realmente precisam de um humano.

Perguntas Frequentes

O Airbnb envia algum desses relatórios em meu nome? Não. O Airbnb lida com reservas, mensagens, pagamentos e (em algumas cidades) com a coleta do imposto turístico. Todo o reporte de conformidade — INE, SIBA, Finanças — é responsabilidade do anfitrião.

O que acontece se eu perder uma submissão ao INE? O INE pode impor multas por submissões perdidas ou atrasadas. Além da multa, a não conformidade repetida gera um registro que pode complicar a sua relação com a autoridade de licenciamento de AL.

Não tive hóspedes este mês. Preciso ainda submeter ao INE? Sim. Um mês sem hóspedes deve ainda ser reportado. O próprio relatório é a obrigação, não apenas os dados.

O ônus da conformidade é diferente para não residentes? Sim — os não residentes devem registrar-se para IVA independentemente do nível de receita, são taxados a uma taxa fixa de 25% sobre a renda de AL e ainda têm todas as mesmas obrigações de reporte mensais/anual.

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