Cascais vai Regular o Alojamento Local em 2026: O que Significa para os Anfitriões
O Município de Cascais iniciou oficialmente o processo de criação de um novo quadro regulamentar para o alojamento local (Alojamento Local).
Esta decisão surge num momento em que a pressão sobre o setor está a aumentar a nível nacional. Ainda esta semana, o Governo português aprovou um decreto-lei que prorroga até 31 de dezembro de 2026 o prazo para os municípios com mais de 1000 registos de AL decidirem se avançam com regulamento próprio — e permitindo-lhes, excecionalmente, suspender novos registos de AL enquanto elaboram essas regras.
Por outras palavras: Cascais não é uma exceção. Faz parte de uma vaga. Eis o que isto realmente significa para os anfitriões.
Principais datas em destaque
Outubro de 2024 — Os municípios ganharam o poder de adotar o seu próprio regulamento administrativo definindo procedimentos e fiscalização para o AL no seu território
Dezembro de 2025 — Entrou em vigor o regulamento de AL alterado de Lisboa, definindo o modelo que outros municípios estão a acompanhar, com um rácio municipal de contenção de 10% do alojamento residencial por freguesia
2026 (em curso) — A Câmara de Cascais aprovou o início da elaboração do seu próprio regulamento de AL, citando cerca de 2760 unidades registadas
Junho de 2026 — O governo aprovou um decreto-lei que prorroga até 31 de dezembro de 2026 o prazo para os municípios com mais de 1000 unidades de AL decidirem sobre um regulamento, e permitindo a suspensão temporária de novos registos durante a sua elaboração. A suspensão não afeta os registos existentes
Após publicação — Abre-se um período de consulta pública de 10 dias após Cascais publicar o seu projeto de regulamento
Por que razão está Cascais a regular o alojamento local?
De acordo com a documentação oficial, existem várias razões fundamentais:
Cascais tem cerca de 2760 alojamentos locais registados
A lei portuguesa exige que os municípios com mais de 1000 unidades de AL decidam expressamente, no prazo de 12 meses após atingirem esse limiar, se pretendem exercer os seus poderes regulamentares
Há preocupações crescentes sobre:
Escassez de habitação para os residentes
Pressão urbana e excesso de turismo
Impacto social nos bairros
Em termos práticos, o crescimento do alojamento local está a pressionar o município a agir — e a lei nacional está agora a incentivá-lo ativamente.
O que poderá mudar com o novo regulamento?
Embora ainda em fase inicial, o regulamento poderá introduzir:
Zonas de contenção Áreas específicas onde novas licenças de alojamento local podem ser limitadas ou não permitidas. Os municípios podem definir áreas de contenção por freguesia, no todo ou em parte, e impor limites ao número de estabelecimentos de AL, incluindo limites percentuais relativamente à habitação disponível.
Limites por área Um número máximo de alojamentos por freguesia ou zona, controlando a densidade. Para referência, o novo regulamento de Lisboa fixou este rácio em 10% por freguesia.
Regras de utilização Restrições aos tipos de imóveis que podem funcionar como alojamento local, em particular em edifícios residenciais. Nas áreas de contenção, o mesmo proprietário pode explorar no máximo 7 estabelecimentos de AL, e os números de registo passam a ser pessoais e intransmissíveis.
Suspensão temporária de novos registos Este é o mais recente risco para quem planeia abrir em Cascais. Ao abrigo do decreto-lei de junho de 2026, os municípios podem suspender novos registos de AL pelo tempo estritamente necessário para a elaboração do seu regulamento.
Fiscalização reforçada Isto já está a acontecer. Cascais esteve entre os municípios (juntamente com Lisboa e Sintra) que começaram a notificar os operadores de AL que não tinham submetido o seguro de responsabilidade civil obrigatório na plataforma.
O que acontece a seguir?
A autarquia aprovou três passos fundamentais:
Iniciar a elaboração do regulamento
Publicá-lo no site oficial do município
Abrir um período de consulta pública de 10 dias
Isto significa que os anfitriões e as partes interessadas terão a oportunidade de enviar comentários antes de o regulamento ser finalizado.
Isto afeta os atuais anfitriões?
Nesta fase:
Não há impacto imediato
As licenças existentes não são afetadas — mesmo uma suspensão de novos registos explicitamente não toca nos registos existentes
No entanto, no futuro:
Abrir novos alojamentos locais poderá tornar-se mais difícil, ou temporariamente impossível durante o período de elaboração
Certas áreas podem tornar-se zonas de contenção
Podem ser introduzidos requisitos adicionais de conformidade
As licenças em zonas de contenção podem tornar-se intransmissíveis, afetando o valor de revenda dos imóveis de AL
O que devem os anfitriões fazer agora?
Se possui ou planeia explorar um alojamento local em Cascais:
Se está a planear registar um novo AL, faça-o o quanto antes — uma suspensão durante a elaboração é agora legalmente possível
Acompanhe a publicação do projeto de regulamento e participe na consulta pública
Certifique-se de que o seu registo existente está totalmente em ordem: seguro submetido, dados do RNAL atualizados, atividade comprovada
Garanta o cumprimento integral das obrigações legais atuais (SIBA, INE, taxa turística)
Muitos anfitriões só reagem quando a fiscalização começa, o que é muitas vezes demasiado tarde. Com Cascais já a enviar notificações relativas ao seguro, a fiscalização já não é teórica.
Como manter-se em conformidade sem complexidade acrescida
Explorar um alojamento local em Portugal envolve múltiplas obrigações:
Comunicar os dados dos hóspedes através do SIBA no prazo de 3 dias
Submeter estatísticas mensais ao INE (IPHH)
Gerir os requisitos da taxa turística — Cascais é um dos municípios que cobra taxa turística municipal
Tratar da faturação e da declaração de impostos
Ferramentas como o EazyAL foram concebidas para simplificar este processo:
Recolha automática de dados dos hóspedes antes da chegada
Preparação da informação necessária para submissão
Uma interface simplificada face aos portais governamentais oficiais
Isto torna-se cada vez mais relevante à medida que os regulamentos apertam e a fiscalização aumenta.
Perguntas Frequentes
O que são zonas de contenção no alojamento local? São áreas onde os municípios limitam ou restringem novas licenças de alojamento local para controlar a pressão habitacional. Podem abranger uma freguesia inteira ou apenas parte dela, e incluem tipicamente um limite máximo para a densidade de AL como percentagem do parque habitacional.
Cascais proibiu novos alojamentos locais? Não. O município apenas iniciou o processo de criação de um regulamento. No entanto, ao abrigo do novo decreto-lei de junho de 2026, Cascais poderá suspender legalmente novos registos enquanto o regulamento estiver a ser elaborado — pelo que a janela para novos registos poderá não ficar aberta indefinidamente.
Pode Cascais suspender novos registos de AL antes de o regulamento existir? Sim. O decreto-lei do Governo de junho de 2026 permite excecionalmente aos municípios suspender ou voltar a aplicar uma suspensão de novos registos de AL, mas apenas pelo tempo estritamente necessário para a elaboração do seu regulamento.
Os atuais anfitriões serão afetados? Não de imediato. Os registos existentes estão protegidos contra suspensões. Mas o regulamento final poderá introduzir novos requisitos — e se o seu imóvel acabar numa zona de contenção, a sua licença poderá tornar-se intransmissível, o que afeta o que acontece caso venda o imóvel.
O que acontece à minha licença se vender o meu imóvel numa zona de contenção? Nas áreas de contenção, os números de registo de AL para as modalidades de "moradia" e "apartamento" são pessoais e intransmissíveis, caducando a licença em caso de transmissão da titularidade do registo. O comprador necessitaria de uma nova licença — que poderá não ser concedida. Este é um dos impactos financeiros mais subestimados das zonas de contenção.
Os anfitriões podem participar no processo? Sim. Existe um período de consulta pública de 10 dias após a publicação do projeto de regulamento no site do município. Anfitriões, gestores de propriedades e associações do setor podem enviar contributos antes de as regras serem finalizadas.
Quanto tempo tem Cascais para concluir o regulamento? O prazo nacional para os municípios com mais de 1000 unidades de AL decidirem sobre a regulamentação foi prorrogado até 31 de dezembro de 2026, pelo que se espera que o processo de Cascais avance dentro desse prazo.
O que fez Lisboa e será isso uma antevisão de Cascais? Provavelmente sim. O regulamento alterado de Lisboa, em vigor desde dezembro de 2025, é o modelo de referência: fixou um rácio de contenção de 10% de habitação por freguesia, combinado com regras mais rigorosas nas zonas saturadas. Cascais irá elaborar as suas próprias regras, mas as ferramentas ao seu dispor são as mesmas.
A fiscalização está realmente a acontecer ou é apenas papelada? Está a acontecer. Cascais, juntamente com Lisboa e Sintra, já começou a notificar os operadores de AL que não submeteram o seguro obrigatório. Falhas de conformidade que foram ignoradas durante anos estão agora a ser ativamente verificadas.
Outras cidades vão seguir esta abordagem? Sim. Lisboa e Porto já têm regulamentos em vigor, e municípios como Sintra, Vila Nova de Gaia e Viana do Castelo suspenderam ou restringiram novos registos, com outros como Odivelas, Vila do Conde e Braga a prepararem-se para fazer o mesmo.
Se quer manter-se em conformidade e evitar riscos desnecessários, considere automatizar a comunicação de hóspedes, envios ao INE e fluxos de trabalho operacionais. Ferramentas como o EazyAL foram desenhadas especificamente para anfitriões que operam em Portugal.
