SAF-T para Alojamento Local em Portugal: O que é, quando é necessário e como enviar (2026)
Resumo rápido
O SAF-T não é um imposto. Não é uma fatura. É o ficheiro mensal que comunica à Autoridade Tributária o que faturou.
A maioria dos anfitriões de AL erra isto num de dois sentidos: assumem que a Airbnb trata de tudo, ou assumem que, por serem pequenos, nada se lhes aplica. Ambos os pressupostos custam dinheiro.
Quatro pontos a reter:
O SAF-T de faturação é mensal e está EM VIGOR. O prazo limite é o dia 5 do mês seguinte. O SAF-T da contabilidade é um ficheiro diferente e NÃO ESTÁ AINDA EM VIGOR para ninguém. Se faturar através do Portal das Finanças, as suas faturas já são comunicadas e não há ficheiro SAF-T para enviar. Um mês com zero reservas não é um mês com zero obrigações.
O que é realmente o SAF-T
O SAF-T (PT) significa Standard Audit File for Tax, versão portuguesa. É um ficheiro XML estruturado com um layout fixado pela autoridade tributária, originalmente definido pela Portaria 321-A/2007 e atualizado pela Portaria 302/2016 — um ficheiro que não siga essa estrutura é simplesmente rejeitado pela AT.
Existem três ficheiros SAF-T na legislação portuguesa, e confundi-los é a maior fonte de pânico entre os anfitriões:
SAF-T de faturação. Mensal. Contém faturas, faturas-recibo, notas de crédito. Este é o que lhe interessa. EM VIGOR.
SAF-T da contabilidade. Anual, ao nível da contabilidade, associado à IES. APROVADO MAS AINDA NÃO EM VIGOR. O Orçamento do Estado para 2026 adiou-o novamente — aplica-se agora aos períodos de 2027 em diante, a entregar em 2028 ou mais tarde. Este é o nono adiamento de uma obrigação originalmente prevista na Portaria n.º 31/2019. Nada a fazer em 2026.
SAF-T de inventários. Não é relevante para serviços de alojamento.
Quando um blogue ou uma publicação num fórum lhe disser "o SAF-T está a chegar e vai mudar tudo", verifique a que ficheiro se referem. Normalmente é ao da contabilidade, e normalmente não vai chegar este ano.
SAF-T vs faturas normais: a distinção que esclarece 90% da confusão
É aqui que a maioria dos anfitriões fica bloqueada, pelo que vale a pena ser direto.
Uma fatura é um documento. É o que entrega ao hóspede. Comprova a transação, tem o IVA e pertence a essa estadia específica.
O SAF-T é um relatório. É uma exportação mensal de todos os documentos que emitiu, enviada à AT para que esta possa ver a sua atividade de faturação na totalidade.
Um é a transação. O outro é a transmissão.
Daqui decorrem duas consequências:
Pode ter uma obrigação de faturação sem ter uma obrigação de SAF-T. Emitir uma fatura-recibo no Portal das Finanças é faturar. Não há nenhum ficheiro separado para enviar, porque as faturas emitidas através do Portal das Finanças são automaticamente comunicadas à AT.
Não pode ter uma obrigação de SAF-T sem uma obrigação de faturação. O SAF-T vem depois das faturas. Sem faturas, não há ficheiro — mas consulte a regra do mês vazio abaixo, porque "sem ficheiro" não significa "sem ação".
Há também uma terceira coisa que as pessoas confundem com ambas: o ATCUD e o código QR. Trata-se de campos impressos na própria fatura por software certificado. Não são um relatório e não são SAF-T.
Quando PRECISA realmente de lidar com o SAF-T
Está abrangido pelo regime de software certificado — e, portanto, pelo regime de comunicação SAF-T — se qualquer um destes critérios for verdadeiro. Não todos. Qualquer um. Os critérios provêm do Decreto-Lei n.º 28/2019, artigo 4.º, em conjugação com o artigo 123.º do CIRC e a Portaria n.º 363/2010:
Volume de negócios superior a 50.000 euros no ano civil anterior. Volume de negócios anualizado superior a 50.000 euros no ano de início de atividade. Já utiliza qualquer programa informático de faturação, independentemente do volume de negócios. Tem contabilidade organizada, ou optou por ela, independentemente do volume de negócios.
Duas correções à forma como isto é habitualmente divulgado.
Primeiro, o limite aplica-se ao sujeito passivo, não ao imóvel. A obrigação recai sobre os sujeitos passivos e não sobre as atividades. Se explora três unidades de AL sob o mesmo NIF, soma as três. Os anfitriões assumem rotineiramente que cada unidade tem o seu próprio limite de 50.000 euros. Não tem.
Segundo, o critério do software não tem qualquer limite. Mesmo que o seu negócio fature menos de 50.000 euros, se utilizar um programa informático para emitir faturas, esse programa tem de ser certificado pela AT. Esta é a armadilha que apanha os pequenos anfitriões que compram um channel manager ou PMS com faturação integrada porque parecia mais conveniente do que o Portal.
Quando provavelmente NÃO precisa de enviar um ficheiro SAF-T
Emite faturas-recibo no Portal das Finanças e está abaixo de todos os quatro critérios acima referidos. Os rendimentos do alojamento turístico mobilado, CAE 55201 ou 55204, são tributados na Categoria B, e o rendimento é declarado emitindo uma fatura ao hóspede através de software certificado ou emitindo uma fatura-recibo no Portal das Finanças. Neste segundo caso, a comunicação já está integrada.
A sua faturação é genuinamente feita por um terceiro em nome próprio. Uma empresa de gestão que contratualiza com o próprio hóspede fatura ao próprio hóspede. Mas se faturar em seu nome como seu representante, a obrigação continua legalmente a ser sua. Pode delegar o trabalho. Não pode delegar a responsabilidade.
E a exceção que a versão original deste artigo errou: um mês vazio.
A regra do mês vazio
Se está abrangido pelo regime de comunicação mensal e não emitiu nada num determinado mês, não envia um ficheiro SAF-T — envia uma declaração a dizê-lo. Se não emitir faturas num determinado mês, é legalmente obrigado a informar a AT desse facto através da Comunicação Mensal por Inexistência de Faturação, que também deve ser entregue até ao dia 5 do mês seguinte. A ausência de faturação é comunicada diretamente no portal e-Fatura, ou o seu contabilista certificado pode tratar disso por si, e o incumprimento desta obrigação pode resultar em coimas.
Para o AL sazonal, esta é a obrigação mais vezes esquecida de todo o ano. Uma unidade costeira encerrada de novembro a fevereiro representa quatro declarações, não quatro meses de descanso.
Como enviar
Existem quatro vias. Escolha a que melhor se adapta à sua estrutura.
Via 1: Portal das Finanças, fatura-recibo. Nada a enviar. A comunicação ocorre no momento da emissão. A única tarefa restante é a declaração de inexistência nos meses sem faturação.
Via 2: Software certificado com comunicação por webservice. Cada documento é transmitido à AT à medida que é emitido. Sem ficheiro mensal, sem carregamento mensal, sem esquecimentos. Se já está a pagar por software certificado, esta é a configuração que deve ativar.
Via 3: Software certificado com exportação mensal do SAF-T. Gere o ficheiro SAF-T no seu software de faturação e, em seguida, importe esse ficheiro no Portal das Finanças para comunicar os dados à AT. Na prática: aceda ao portal e-Fatura com o seu NIF e senha do Portal das Finanças, vá a Efatura, Emitente, Enviar ficheiro, e submeta. Guarde o comprovativo de submissão.
Via 4: Inserção manual no portal. Viável apenas para volumes de documentos muito reduzidos.
O prazo limite em todos os casos é o dia 5. A entrega do ficheiro de faturação SAF-T (PT) à AT deve ser feita até ao dia 5 do mês seguinte ao da emissão da fatura, e essa regra mantém-se inalterada para 2026. A AT tem, por vezes, aplicado tolerâncias administrativas permitindo a entrega até cerca do dia 8, publicadas mês a mês no Portal das Finanças, mas o prazo legal continua a ser o dia 5 e o envio tardio pode implicar coimas, mesmo quando o sistema aceita tecnicamente o ficheiro. Encare qualquer tolerância como sorte, não como planeamento. Num caso recente, o governo prorrogou-o formalmente: um despacho do Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais permitiu que a faturação de dezembro de 2025 fosse comunicada sem coimas até 9 de janeiro de 2026, porque o dia 5 coincidia com o segundo dia útil após o Ano Novo.
Os valores das coimas são reportados de forma inconsistente nos blogues de contabilidade, variando de algumas dezenas de euros a cinco algarismos, dependendo da infração do RGIT aplicada e de se verificar negligência ou dolo. Não planeie com base num valor. Planeie com base na data.
O mito da Airbnb, explicado com precisão
A Airbnb não fatura aos seus hóspedes por si e a Airbnb não submete o SAF-T. O documento que o hóspede descarrega da Airbnb é um recibo da plataforma, não uma fatura portuguesa.
A emissão de faturas no Alojamento Local é obrigatória em Portugal mesmo quando a reserva é feita através da Airbnb ou do Booking. Mesmo quando a plataforma cobra o pagamento, o titular da atividade é obrigado a emitir uma fatura ao hóspede final em seu nome próprio. A fatura de comissão da plataforma é tratada separadamente, como uma despesa do AL, com retenção na fonte ou autoliquidação de IVA, dependendo de onde o prestador está estabelecido.
Pormenor prático em que as pessoas erram: a fatura é emitida em nome dos hóspedes e nunca em nome da plataforma de reservas, e cobre o valor total do alojamento, incluindo limpeza e outras taxas, excluindo a taxa de serviço que a Airbnb cobra diretamente ao hóspede.
Em termos de IVA, a fatura tem a taxa reduzida de 6% no continente, 5% na Madeira e 4% nos Açores, a menos que se aplique uma isenção. Quanto à retenção, os serviços de alojamento estão excluídos de retenção na fonte de IRS, pelo que a fatura-recibo deve ser emitida com "Sem retenção – art. 101.º, n.º 1, al. a) CIRS". Este campo específico é um erro frequente, e guias mais antigos ainda dizem o contrário. Confirme a sua própria configuração com o seu contabilista.
Quatro casos práticos
Uma unidade, Sesimbra, 22.000 euros por ano, isento pelo artigo 53.º, faturas no Portal das Finanças. Não necessita de software certificado. Nunca envia ficheiro SAF-T. Obrigação real: a declaração de inexistência para cada mês de inverno encerrado, até ao dia 5.
Três unidades, Albufeira, 78.000 euros combinados sob um único NIF. Acima do limite no volume de negócios agregado, embora nenhuma unidade individual o esteja. O software certificado é obrigatório. A melhor opção é a comunicação por webservice para não ter de se lembrar do ficheiro mensal.
Uma unidade, 31.000 euros, o anfitrião compra um PMS com faturação integrada. Abaixo do limite de faturação, mas agora a utilizar um programa informático de faturação — o que coloca o anfitrião no regime de software certificado, independentemente do volume de negócios. Se esse PMS não for certificado pela AT, o anfitrião está em incumprimento, embora se sinta mais organizado do que antes. Esta é a infração acidental mais comum no setor.
O anfitrião utiliza uma empresa de gestão. Existem dois fluxos de faturação: a fatura da empresa ao anfitrião pelo seu serviço e a fatura da estadia ao hóspede. Defina por escrito qual a entidade que emite a fatura ao hóspede e em nome de quem. Se for em seu nome, a obrigação do SAF-T é sua.
Onde as coisas realmente falham
Não é na etapa do SAF-T. É na etapa dos dados, sempre.
Identificação incompleta do hóspede no momento da faturação, especialmente hóspedes não residentes sem NIF português. Note que abaixo de 1.000 euros não é obrigatório identificar o adquirente, mas acima de 1.000 euros os dados de identificação do adquirente são obrigatórios, e um hóspede estrangeiro sem NIF pode ser identificado pelo número do passaporte.
Taxa turística municipal tratada de forma inconsistente — por vezes dentro da linha do alojamento, por vezes numa linha separada, por vezes esquecida por completo, e o tratamento difere entre municípios onde a cobrança é feita pelo hóspede ou pelo anfitrião.
Estadias que cruzam a transição de um mês, em que a data da fatura e a data da estadia ficam em períodos de comunicação diferentes.
Cancelamentos e reembolsos parciais que requerem notas de crédito em vez de faturas editadas.
Meses encerrados em que ninguém submete a declaração de inexistência.
Cada um destes é um problema de dados que surge muito antes do XML.
Onde o EazyAL se enquadra
O EazyAL não é um software de faturação certificado e não finge sê-lo. A geração legal do SAF-T exige software certificado pela AT, e essa é uma barreira legal intransponível, não uma falha do produto.
O que o EazyAL faz é corrigir a camada inferior: os dados dos hóspedes, reservas e receitas que já tem de recolher para o SIBA e a AIMA são os mesmos dados de que a sua fatura necessita. Nomes, números de documento, nacionalidades, datas de chegada e partida, noites, unidade, valor bruto e a taxa turística municipal correta para esse município específico — registados uma vez, verificados uma vez e entregues à sua ferramenta de faturação certificada numa estrutura limpa.
Airbnb e Booking, para o EazyAL para dados de hóspedes e receitas, e saída para software de faturação certificado, que emite a fatura e a comunica à AT.
O resultado é que a fatura fica correta à primeira, que é a única forma fiável de tornar a etapa do SAF-T simples.
Perguntas Frequentes
Todos os anfitriões da Airbnb em Portugal precisam de submeter o SAF-T? Não. Os anfitriões abrangidos por todos os quatro critérios do Decreto-Lei 28/2019 que faturem através do Portal das Finanças não têm ficheiro SAF-T para submeter, porque essas faturas são comunicadas automaticamente. Os anfitriões que utilizem qualquer programa de faturação, ou com faturação superior a 50.000 euros, têm de o fazer.
O limite de 50.000 euros é por propriedade ou por anfitrião? Por sujeito passivo. Várias unidades sob o mesmo NIF são somadas.
Se não tive reservas no mês passado, não faço nada? Não. Tem de submeter a Comunicação Mensal por Inexistência de Faturação no e-Fatura até ao dia 5.
A Airbnb submete o SAF-T em meu nome? Não. A Airbnb nunca submete o SAF-T e nunca emite a fatura do seu hóspede. A sua fatura, em seu nome, ao hóspede.
O SAF-T da contabilidade é algo para o qual preciso de me preparar em 2026? Não. Aplica-se aos períodos a partir de 2027, a entregar em 2028 no limite mínimo, e tem sido sucessivamente adiado.
O SAF-T pode ser totalmente automatizado? Sim, se a automatização terminar num software certificado. A automatização dos dados de reservas no início mais a faturação certificada pela AT mais a comunicação por webservice significam que nunca terá de tocar num ficheiro XML.
Conclusão final
O SAF-T não é universal e não é opcional. Qual destas situações se aplica a si resume-se a uma pergunta: como emite as faturas?
Portal das Finanças, pequena atividade, abaixo dos limites — já está a comunicar e apenas precisa de se lembrar dos meses vazios.
Qualquer software de faturação, ou mais de 50.000 euros — o software certificado é obrigatório e a comunicação ocorre por documento via webservice ou uma vez por mês até ao dia 5.
Tudo o resto, incluindo o próprio ficheiro, é um problema de formatação que o software certificado resolve por si. A parte que é realmente sua são os dados.
