Como Registar uma Propriedade para Alojamento Local (AL) em Portugal: Guia Passo a Passo, Incluindo o SIBA
Portugal continua a ser um dos destinos mais atrativos da Europa para arrendamentos de curta duração. Se possui uma propriedade e deseja alugá-la legalmente a turistas, deve registá-la como Alojamento Local (AL).
Neste guia, vamos percorrer o processo passo a passo para registar uma propriedade para AL em Portugal, incluindo os requisitos, documentos e outras obrigações legais.
O que é o Alojamento Local (AL)?
O Alojamento Local (AL) é o enquadramento jurídico português que regula os arrendamentos turísticos de curta duração, tais como apartamentos, moradias ou estabelecimentos de hospedagem arrendados através de plataformas como a Airbnb, Booking.com, ou diretamente a visitantes.
Registar a sua propriedade como AL permite-lhe arrendar legalmente a sua propriedade a turistas e gerar rendimentos, cumprindo simultaneamente as regulamentações portuguesas.
Passo 1: Verifique se a sua Propriedade é Elegível para AL
Antes de iniciar o processo de registo, confirme se a sua propriedade é elegível para Alojamento Local.
Os requisitos incluem tipicamente:
A propriedade deve estar legalmente registada para uso habitacional
Deve cumprir com as normas de segurança e habitabilidade
Alguns municípios podem ter restrições ou zonas de contenção
Nos condomínios, o regulamento do edifício não deve proibir o AL
Dado que as recentes alterações legislativas dão mais influência aos condomínios, é aconselhável verificar as regras do condomínio antes de prosseguir.
Passo 2: Obter um Número de Identificação Fiscal (NIF)
Para explorar uma propriedade em AL, deve possuir um Número de Identificação Fiscal (NIF) português.
Pode obter um NIF:
Numa Repartição de Finanças portuguesa
Através de um representante fiscal
Através de serviços jurídicos ou de recolocação especializados
Este número é necessário para registar a sua atividade e declarar os rendimentos prediais.
Passo 3: Abrir Atividade na Autoridade Tributária e Aduaneira
O passo seguinte é abrir atividade económica nas Finanças.
A maioria dos operadores de AL regista-se sob o:
CAE 55201 – Alojamento Mobilado para Turistas
(Alojamento mobilado para turistas)
Este passo permite-lhe oficialmente emitir faturas e declarar rendimentos prediais.
Pode concluir este passo:
Online através do Portal das Finanças
Com a ajuda de um contabilista
Passo 4: Registar a Propriedade na Plataforma RNAL
Todas as propriedades de Alojamento Local devem estar registadas no RNAL – Registo Nacional de Alojamento Local.
O registo é feito através do portal Balcão do Empreendedor.
Deverá submeter:
Dados de identificação da propriedade
Informações do proprietário
Capacidade do alojamento
Informação de contacto de emergência
Declaração de responsabilidade confirmando o cumprimento das normas
Após a submissão, o sistema emite um número de registo de AL, que deve exibir em toda a publicidade.
Passo 5: Garantir o Cumprimento dos Requisitos de Segurança
A lei portuguesa exige que as propriedades de AL cumpram com normas básicas de segurança.
Estas incluem:
Extintor de incêndio
Manta corta-fogo
Estojo de primeiros socorros
Informação de contacto de emergência
Instruções de evacuação
As propriedades devem também possuir condições adequadas de ventilação, iluminação e salubridade.
Os municípios podem realizar vistorias para verificar a conformidade.
Passo 6: Obter Seguro de Responsabilidade Civil Obrigatório
Os operadores de AL devem deter um seguro de responsabilidade civil que cubra danos causados aos hóspedes.
Cobertura típica:
A cobertura mínima começa habitualmente por volta dos 75.000 €
Este seguro protege tanto os hóspedes como os proprietários em caso de acidentes.
Passo 7: Compreender outras obrigações legais para AL em Portugal
Muitos novos anfitriões acreditam que a obtenção de uma licença de AL é o passo final. Na realidade, registar a propriedade é apenas o início. Assim que começar a receber hóspedes, poderá também ter de cumprir com:
Comunicação de hóspedes ao SIBA / AIMA
Estatísticas mensais de alojamento do INE
Comunicação da taxa turística municipal
Obrigações de faturação
Requisitos de seguro obrigatório
O que é o SIBA ?
O SIBA é o sistema de comunicação de hóspedes utilizado para comunicar as informações dos hóspedes estrangeiros à AIMA. A maioria dos operadores de AL em Portugal é legalmente obrigada a submeter os dados dos hóspedes no prazo de 3 dias úteis após a chegada.
Já obteve o seu PDF do RNAL? Gere a sua folha de registo do SIBA a seguir
Passo 8: Cumprir com as Obrigações Contínuas
Após o registo, os operadores de AL devem cumprir com regras contínuas.
Estas incluem:
Emitir faturas ou recibos para os hóspedes
Declarar rendimentos às autoridades fiscais portuguesas
Exibir o número de registo de AL nos anúncios
Manter o equipamento de segurança
Cumprir com as regulamentações municipais
O incumprimento pode resultar em coimas ou na suspensão da licença de AL.
Quanto Tempo Demora a Registar uma Propriedade de AL?
Em muitos casos, o processo de registo de AL é rápido.
Uma vez submetido online, o número de registo pode ser emitido imediatamente, permitindo-lhe começar a operar.
No entanto, as autarquias podem posteriormente vistoriar a propriedade para verificar a conformidade.
Considerações Finais: Vale a Pena Registar uma Propriedade de AL em Portugal?
Apesar das alterações regulamentares, o Alojamento Local continua a ser uma oportunidade de investimento rentável em Portugal, especialmente em regiões de forte turismo.
Ao seguir os passos de registo adequados e mantendo a conformidade, os proprietários podem explorar legalmente alojamentos de curta duração e gerar rendimentos consistentes.
Se planeia entrar no mercado de rendimento de curta duração em Portugal, compreender o processo de registo de AL é o primeiro passo para o sucesso.
Perguntas Frequentes Sobre o Registo de Alojamento Local em Portugal
O que é o Alojamento Local (AL)? O Alojamento Local é o enquadramento jurídico português que regula os arrendamentos turísticos de curta duração. Qualquer propriedade arrendada a turistas — seja através da Airbnb, Booking.com, ou diretamente — deve ser registada ao abrigo deste enquadramento.
O que é o RNAL? RNAL significa Registo Nacional de Alojamento Local. É o registo nacional onde todas as propriedades de AL devem estar listadas. O registo é efetuado através do portal Balcão do Empreendedor, que emite o seu número oficial do AL.
O que é o NIF e é obrigatório? O NIF (Número de Identificação Fiscal) é o número de identificação fiscal português. Sim, é obrigatório — não pode registar legalmente uma propriedade de AL ou declarar rendimentos prediais sem ele. Pode obtê-lo numa repartição de Finanças ou através de um representante fiscal.
O que é o CAE para Alojamento Local (55201)? O CAE 55201 é o código de atividade económica para "Alojamento Mobilado para Turistas". Deve registar esta atividade junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (Finanças) antes de explorar a sua propriedade de AL. O CAE é utilizado no formulário de adesão ao SIBA.
É obrigatório abrir atividade nas Finanças? Sim. Deve abrir formalmente uma atividade empresarial nas Finanças antes de poder emitir faturas legalmente e declarar rendimentos de arrendamento da sua propriedade de AL.
O que é o SIBA? O SIBA é o sistema de comunicação de hóspedes gerido pela AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo). Exige que os operadores de AL submetam os dados de identificação dos hóspedes estrangeiros no prazo de 3 dias úteis após a sua chegada. Esta é uma obrigação legal para a maioria dos operadores de AL em Portugal.
O registo no SIBA é obrigatório? Sim, para a maioria dos operadores de AL. A não comunicação dos dados dos hóspedes à AIMA através do SIBA pode resultar em coimas. O EazyAL automatiza este reporte para que se mantenha em conformidade sem introdução manual de dados.
Que equipamento de segurança é obrigatório para uma propriedade de AL? A lei portuguesa exige, no mínimo: um extintor, uma manta corta-fogo, um estojo de primeiros socorros, informações de contacto de emergência afixadas visivelmente e instruções de evacuação. As propriedades devem também cumprir com normas básicas de ventilação e salubridade.
O seguro de responsabilidade civil é obrigatório para propriedades de AL? Sim. Os operadores de AL são legalmente obrigados a possuir um seguro de responsabilidade civil que cubra eventuais danos causados aos hóspedes. A cobertura mínima começa geralmente por volta dos 75.000 €. Pode ler mais sobre os requisitos de seguros no nosso Guia Legal do Alojamento Local em Portugal 2026.
O que é a taxa turística e é obrigatória? A taxa turística é um valor cobrado por noite aos hóspedes nos municípios que a adotaram (incluindo Lisboa e Porto). Se o seu município cobrar esta taxa, é legalmente obrigado a cobrá-la aos hóspedes e a entregá-la ao município. O incumprimento pode resultar em sanções.
O que é a comunicação ao INE? O INE (Instituto Nacional de Estatística) exige que os operadores de AL submetam estatísticas mensais de alojamento, incluindo o número de hóspedes, noites de estadia e nacionalidade. Esta é uma obrigação distinta da comunicação de hóspedes ao SIBA.
Quanto tempo demora a obter um número de registo de AL? Na maioria dos casos, o número de AL é emitido imediatamente após a submissão através do portal Balcão do Empreendedor. No entanto, a sua autarquia local poderá realizar uma vistoria de acompanhamento para verificar o cumprimento das normas de segurança e habitabilidade.
Qual é o link para registar o Alojamento Local? O registo é feito através do Balcão do Empreendedor: eportugal.gov.pt
Qual é o link para consultar o registo do RNAL? Pode pesquisar propriedades de AL registadas no portal oficial do RNAL: rnt.turismodeportugal.pt
Pode um condomínio bloquear o registo de um AL? Sim. As recentes alterações legislativas em Portugal dão aos condomínios mais poder para restringir ou proibir a atividade de AL em edifícios. Antes de se registar, verifique os regulamentos internos do seu edifício (regulamento de condomínio) para confirmar se o AL é permitido.
O que acontece se eu arrendar sem licença de AL? Explorar um alojamento de curta duração sem um registo de AL válido é ilegal e pode resultar em coimas avultadas. Plataformas de alojamento como a Airbnb e a Booking.com também exigem cada vez mais um número de AL válido para anunciar a sua propriedade.
Como pode o EazyAL ajudar na conformidade do AL? O EazyAL é uma ferramenta de conformidade concebida especificamente para operadores de Alojamento Local. Automatiza a comunicação de hóspedes ao SIBA, o controlo da taxa turística, as estatísticas do INE e outras obrigações contínuas — para que se possa concentrar em acolher os hóspedes, e não na papelada.
Isto garante cobertura para todos os tipos de intenção das FAQs (o que é, como fazer, se é obrigatório, qual o link) e faz a ligação natural de volta ao EazyAL e a fontes oficiais para valor de SEO.
