O Calendário de Conformidade do AL em Portugal: Todos os Prazos que o Seu Imóvel no Airbnb Enfrenta Todos os Meses

Publicado: Março de 2026 | Tempo de leitura: 8 min | Categoria: Conformidade

Gerir um Alojamento Local (AL) em Portugal não se resume apenas à gestão de reservas e hóspedes. Existe um sistema paralelo de obrigações governamentais a decorrer todos os meses — e falhar qualquer uma delas pode resultar em coimas, licenças suspensas ou pior.

Este calendário mapeia todos os prazos recorrentes que um anfitrião de alojamento local em Portugal enfrenta ao longo do ano. Guarde-o nos favoritos. O seu contabilista irá agradecer-lhe.

Por que razão isto importa mais do que nunca em 2026

Desde que o Decreto-Lei n.º 76/2024 entrou em vigor em novembro de 2024, o quadro regulatório do AL foi significativamente apertado. Os municípios têm agora maiores poderes de fiscalização e a era da conformidade informal terminou. Lisboa e Porto introduziram zonas de contenção mais estritas e o incumprimento das obrigações de reporte está a ser ativamente penalizado.

O Airbnb não é uma plataforma de conformidade fiscal. Trata apenas de reservas e pagamentos — nada mais. Cada uma das obrigações abaixo é da sua responsabilidade enquanto anfitrião.

Os Cinco Portais por Detrás de Cada Prazo

Antes de passarmos ao calendário, convém saber qual o portal que rege cada obrigação:

• Portal das Finanças — Declarações fiscais, emissão de faturas, declarações de IVA, entrega de IRS/IRC

• INE — Estatísticas mensais do turismo (dormidas, nacionalidades, ocupação)

• SIBA / AIMA — Registo de identidade de hóspedes estrangeiros por razões de segurança (anterior SEF)

• Turismo de Portugal / RNAL — Registo de licenças de AL e manutenção do registo

• e-Fatura — Validação de faturas e associação de despesas ao seu NIF

Obrigações Mensais (Recorrentes Todos os Meses)

Até ao dia 10 de cada mês — Estatísticas de Turismo WebINQ INE

O prazo do IPHH em 2026 é o dia 10 do mês seguinte e aplica-se aos estabelecimentos abrangidos pela obrigação de inquérito do INE— INE (Instituto Nacional de Estatística) abrangendo:

• Número de hóspedes alojados

• Total de dormidas

• Nacionalidades dos hóspedes

Este relatório deve ser submetido mesmo que tenha tido zero hóspedes. Um mês sem atividade não é desculpa para saltar o reporte — a própria ausência de hóspedes é o que deve ser reportado. A falta de submissões é uma das falhas de conformidade mais comuns entre os anfitriões em Portugal.

O EazyAL automatiza isto por completo — extrai os dados das suas reservas e pré-preenche a submissão do INE para sua revisão.

Até ao dia 20 de cada mês — Envio do SAF-T no e-Fatura (se aplicável)

Se não tiver emitido as faturas eletrónicas diretamente através do Portal das Finanças para as estadias do mês anterior, deve submeter o ficheiro SAF-T (dados contabilísticos eletrónicos) à Autoridade Tributária até ao dia 20.

A maioria dos anfitriões de AL evita isto ao emitir as faturas diretamente através do portal à medida que cada estadia ocorre. Se ainda não o faz, recomenda-se vivamente que estabeleça este hábito.

No prazo de 3 dias úteis após a chegada de cada hóspede — Registo de Hóspedes no SIBA

Para cada hóspede de nacionalidade não portuguesa, deve registar os seus dados de identificação no SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento), atualmente gerido pela AIMA (anterior SEF). Isto inclui:

• Nome completo

• Nacionalidade

• Número do passaporte ou documento de identificação

• Data de chegada e duração da estadia

Esta é a obrigação que acarreta maior risco legal caso seja descurada. Os erros mais comuns passam por confiar nas mensagens da Airbnb para recolher os dados dos hóspedes, esquecer um dos hóspedes numa reserva de grupo, e não guardar o comprovativo de submissão.

Obrigações Trimestrais

Declaração de IVA — Trimestral (se a faturação for inferior a 650.000 €/ano)

Se estiver registado no regime de IVA, deve entregar uma declaração periódica de IVA através do Portal das Finanças. Para a maioria dos operadores de AL com faturação anual inferior a 650.000 €, esta entrega é trimestral.

A taxa de IVA aplicável ao alojamento turístico de curta duração em Portugal é de 6%.

Os não residentes que operam propriedades de AL são obrigados a registar-se para efeitos de IVA e a entregar as declarações, independentemente do nível de faturação. Isto também se aplica ao IVA autoliquidado sobre as comissões das plataformas como o Airbnb, que estão sujeitas a 23% de IVA e devem ser reportadas (embora normalmente o efeito seja nulo, uma vez que pode ser deduzido em simultâneo).

Modelo 30 — No prazo de 2 meses após cada pagamento de comissão à plataforma

Se anuncia no Airbnb, no Booking.com ou em plataformas semelhantes não residentes em Portugal, deve submeter o Modelo 30 à Autoridade Tributária. Esta declaração serve para comunicar os rendimentos pagos a entidades não residentes (as plataformas).

Deve também obter o Formulário RFI-21 da plataforma para acionar o acordo de dupla tributação entre Portugal e a Irlanda (no caso do Airbnb), evitando assim uma retenção na fonte desnecessária de 25%.

Obrigações Anuais

Fevereiro — Prazo Limite para Validação de Faturas no e-Fatura

Antes de submeter a sua declaração anual de IRS, todas as faturas associadas ao seu NIF devem ser validadas no e-Fatura. Isto tem impacto direto nas suas deduções à coleta. Passar o prazo significa perder deduções que já não poderão ser recuperadas mais tarde.

Consulte o portal em janeiro — a data exata varia de ano para ano, mas costuma situar-se no final de fevereiro.

Fevereiro — Atualização do Agregado Familiar

Se a composição do seu agregado familiar se alterou durante o ano anterior (nascimento de um filho, alteração do estado civil), deve atualizá-la no Portal das Finanças antes da abertura do prazo de entrega da declaração. Isto influencia a forma como o seu imposto é calculado.

1 de abril a 30 de junho — Entrega da Declaração Anual de IRS / Modelo 3

A declaração de rendimentos em Portugal (Modelo 3) diz respeito ao ano civil anterior e deve ser entregue entre 1 de abril e 30 de junho.

Para os anfitriões de AL, os aspetos fundamentais a considerar incluem:

• Categoria B vs Categoria F — a forma como os seus rendimentos de alojamento local são classificados afeta significativamente a sua taxa de imposto efetiva. Esta é uma das decisões mais importantes que toma anualmente e justifica uma conversa com um contabilista.

• Coeficiente do Regime Simplificado — no regime simplificado, 35% dos seus rendimentos de AL são considerados lucro tributável. No entanto, se o seu imóvel estiver numa zona de contenção em Lisboa ou no Porto, este coeficiente sobe para 50%.

• Os não residentes pagam uma taxa autónoma de 25% sobre os rendimentos de AL obtidos em Portugal.

Maio (e agosto/novembro para montantes mais elevados) — Imposto sobre Imóveis (IMI)

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o imposto autárquico cobrado sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, aplicando-se uma taxa definida por cada município (geralmente entre 0,3% e 0,45%).

Calendário de pagamento:

• Prestação única em maio — se o valor total de IMI for inferior a 100 €

• Duas prestações (maio + novembro) — se o valor for entre 100 € e 500 €

• Três prestações (maio + agosto + novembro) — se o valor for superior a 500 €

Frequente — Entrega da Taxa Turística (se aplicável)

Vários municípios cobram uma taxa turística por hóspede e por noite. Em Lisboa e no Porto, esta taxa aplica-se à maioria das propriedades de AL. Deve cobrá-la aos hóspedes (o Airbnb trata da cobrança na maioria dos casos) e entregá-la ao respetivo município de acordo com o calendário definido por este.

Consulte o regulamento específico do seu município — as taxas e os prazos de entrega variam.

O Seu Calendário de Conformidade Num Relance

O Custo Humano de Gerir Tudo Isto Manualmente

A maioria dos anfitriões ou paga várias centenas de euros por mês a um contabilista para tratar disto, ou tenta gerir tudo sozinho com folhas de cálculo e lembretes no telemóvel, ou — o que acontece mais frequentemente — acaba por se atrasar e enfrentar coimas inesperadas.

Só o relatório WebINQ do INE demora cerca de 15 a 20 minutos por mês a preencher manualmente. O registo de cada hóspede no SIBA exige mais alguns minutos de preenchimento de formulários por estadia. Ao longo de um ano com 80 a 100 reservas, isto traduz-se em dezenas de horas de trabalho administrativo que não geram qualquer receita.

EazyAL automatiza a submissão mensal do INE e está a desenvolver a automatização para os fluxos de registo de hóspedes no SIBA e de reporte às Finanças — para que possa concentrar-se naquilo que de facto exige um toque humano na hospitalidade.

Perguntas Frequentes

O Airbnb submete algum destes relatórios em meu nome? Não. O Airbnb trata das reservas, das mensagens com os hóspedes, dos pagamentos e (em algumas cidades) da cobrança da taxa turística. Todo o reporte de conformidade legal — INE, SIBA, Finanças — é da exclusiva responsabilidade do anfitrião.

O que acontece se eu falhar uma submissão ao INE? O INE pode aplicar coimas por submissões em falta ou fora do prazo. Além da coima, o incumprimento repetido cria um registo que pode complicar a sua relação com a entidade fiscalizadora do AL.

Não tive hóspedes este mês. Ainda tenho de submeter o relatório ao INE? Sim. Um mês com zero hóspedes tem de ser reportado na mesma. A obrigação é o envio do relatório em si, e não apenas o conteúdo deste.

As obrigações fiscais são diferentes para não residentes? Sim — os não residentes devem registar-se para efeitos de IVA independentemente do volume de negócios, são tributados a uma taxa autónoma de 25% sobre os rendimentos de AL e mantêm exatamente as mesmas obrigações de reporte mensal e anual.

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