O Calendário de Conformidade do AL em Portugal: Todos os Prazos que a sua Propriedade no Airbnb Enfrenta Mensalmente

Publicado: Março de 2026 | Tempo de leitura: 8 min | Categoria: Conformidade

Gerir um Alojamento Local (AL) em Portugal não se resume apenas a gerir reservas e hóspedes. Existe um sistema paralelo de obrigações governamentais a decorrer todos os meses — e falhar qualquer uma delas pode resultar em multas, licenças suspensas ou pior.

Este calendário mapeia todos os prazos recorrentes que um anfitrião de alojamento local em Portugal enfrenta ao longo do ano. Guarde-o nos favoritos. O seu contabilista vai agradecer.

Por que razão Isto Importa Mais do que Nunca em 2026

Desde que o Decreto-Lei n.º 76/2024 entrou em vigor em novembro de 2024, o quadro regulamentar do AL foi significativamente apertado. Os municípios têm agora maiores poderes de fiscalização e a era da conformidade informal terminou. Lisboa e Porto introduziram zonas de contenção mais rigorosas e o incumprimento das obrigações de comunicação está a ser ativamente penalizado.

O Airbnb não é uma plataforma de conformidade. Trata de reservas e pagamentos — nada mais. Cada obrigação abaixo é da sua responsabilidade como anfitrião.

Os Cinco Portais por Trás de Cada Prazo

Antes do calendário, convém saber qual o portal que regula cada obrigação:

• Portal das Finanças — Declarações fiscais, emissão de faturas, declarações de IVA, entrega de IRS/IRC

• INE — Estatísticas mensais de turismo (noites de hóspedes, nacionalidades, ocupação)

• SIBA / AIMA — Registo de identificação de hóspedes para fins de segurança (antigo SEF)

• Turismo de Portugal / RNAL — Registo de licenças de AL e manutenção do registo

• e-Fatura — Validação de faturas e associação de despesas ao seu NIF

Obrigações Mensais (Recorrentes Todos os Meses)

Até ao dia 20 de cada mês — Estatísticas de Turismo do INE

Todos os operadores de AL devem submeter mensalmente os dados de ocupação ao INE (Instituto Nacional de Estatística) abrangendo:

• Número de hóspedes alojados

• Total de noites de hóspedes

• Nacionalidades dos hóspedes

Isto deve ser submetido mesmo que tenha tido zero hóspedes. Um mês sem atividade não é desculpa para ignorar o relatório — o relatório em si é a obrigação. A falta de submissões está entre as falhas de conformidade mais comuns para os anfitriões em Portugal.

O Easy AI automatiza isto totalmente — extrai os dados das suas reservas e pré-preenche a submissão do INE para a sua revisão.

Até ao dia 20 de cada mês — e-Fatura SAF-T (se aplicável)

Se não emitiu faturas digitais através do Portal das Finanças para as estadias do mês anterior, deve submeter o ficheiro SAF-T (dados contabilísticos eletrónicos) à Autoridade Tributária até ao dia 20.

A maioria dos anfitriões de AL evita isto emitindo faturas diretamente através do portal à medida que cada estadia ocorre. Se ainda não o faz, recomenda-se vivamente que adote este hábito.

No prazo de 3 dias após a chegada de cada hóspede — Registo de Hóspedes no SIBA

Para cada hóspede não português, deve registar os seus dados de identificação no SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento), agora gerido pela AIMA (antigo SEF). Isto inclui:

• Nome completo

• Nacionalidade

• Número do passaporte ou documento de identificação

• Data de chegada e duração da estadia

Esta é a obrigação com maior risco legal caso seja esquecida. Os erros comuns incluem confiar nas mensagens do Airbnb para recolher os dados dos hóspedes, esquecer um hóspede numa reserva de grupo e não guardar o comprovativo de submissão.

Obrigações Trimestrais

Declaração de IVA — Trimestral (se a faturação for inferior a 650.000 €/ano)

Se estiver registado em sede de IVA, deve entregar uma declaração periódica de IVA através do Portal das Finanças. Para a maioria dos operadores de AL com uma faturação anual inferior a 650.000 €, esta entrega é trimestral.

A taxa de IVA aplicável ao alojamento turístico de curta duração em Portugal é de 6%.

Os não residentes que operam propriedades de AL são obrigados a registar-se em IVA e a entregar declarações, independentemente do nível de faturação. Isto também se aplica ao IVA autoliquidado sobre as comissões da plataforma do Airbnb, que estão sujeitas a 23% de IVA que deve ser declarado (embora normalmente tenha efeito nulo, uma vez que pode ser deduzido simultaneamente).

Modelo 30 — No prazo de 2 meses após o pagamento de cada comissão à plataforma

Se anuncia no Airbnb, Booking.com ou plataformas semelhantes não residentes em Portugal, deve submeter o Modelo 30 à Autoridade Tributária. Este modelo declara os rendimentos pagos a entidades não residentes (as plataformas).

Deve também possuir o Formulário RFI-21 da plataforma para acionar a convenção para evitar a dupla tributação entre Portugal e a Irlanda (no caso do Airbnb), evitando assim retenções na fonte desnecessárias de 25%.

Obrigações Anuais

Fevereiro — Prazo Limite para Validação de Faturas no e-Fatura

Antes de entregar a sua declaração anual de IRS, todas as faturas associadas ao seu NIF devem ser validadas no e-Fatura. Isto afeta as suas deduções. Perder este prazo significa perder deduções que não podem ser recuperadas mais tarde.

Consulte o portal em janeiro — a data exata varia de ano para ano, mas normalmente ocorre no final de fevereiro.

Fevereiro — Atualização do Agregado Familiar

Se a composição do seu agregado familiar se alterou durante o ano anterior (novo dependente, alteração do estado civil), deve atualizá-la no Portal das Finanças antes da abertura do prazo de entrega. Isto afeta a forma como o seu rendimento é tributado.

1 de abril a 30 de junho — Declaração Anual de IRS / Modelo 3

A declaração de IRS em Portugal (Modelo 3) abrange o ano civil anterior e deve ser entregue entre 1 de abril e 30 de junho.

Para os anfitriões de AL, as principais considerações incluem:

• Categoria B vs Categoria F — a forma como os seus rendimentos de alojamento são classificados afeta significativamente a sua taxa de imposto efetiva. Esta é uma das decisões com maior impacto que toma todos os anos e vale a pena discuti-la com um contabilista.

• Coeficiente do Regime Simplificado — no regime simplificado, 35% dos seus rendimentos de AL são considerados lucro tributável. Contudo, se a sua propriedade estiver numa zona de contenção em Lisboa ou Porto, este coeficiente sobe para 50%.

• Os não residentes pagam uma taxa fixa de 25% sobre os rendimentos de AL em Portugal.

Maio (e agosto/novembro para montantes mais elevados) — Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o imposto predial municipal de Portugal, cobrado sobre o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel a uma taxa fixada por cada município (normalmente entre 0,3% e 0,45%).

Calendário de pagamento:

• Prestação única em maio — se o IMI total for inferior a 100 €

• Duas prestações (maio + novembro) — se situar entre 100 € e 500 €

• Três prestações (maio + agosto + novembro) — se for superior a 500 €

Contínuo — Entrega da Taxa Turística (se aplicável)

Vários municípios cobram uma taxa turística por hóspede e por noite. Em Lisboa e no Porto, isto aplica-se à maioria das propriedades de AL. Deve cobrá-la aos hóspedes (o Airbnb trata da cobrança na maioria dos casos) e entregá-la ao respetivo município de acordo com o calendário definido por este.

Consulte os regulamentos específicos do seu município — as taxas e os prazos de entrega variam.

O Seu Calendário de Conformidade Num Relance

O Custo Humano de Gerir Isto Manualmente

A maioria dos anfitriões ou paga várias centenas de euros por mês a um contabilista para tratar disto, ou tenta gerir tudo sozinho com folhas de cálculo e lembretes de calendário, ou — o que é mais comum — atrasa-se e enfrenta penalizações inesperadas.

Apenas o relatório do INE demora entre 15 a 20 minutos por mês a ser feito manualmente. O registo no SIBA por hóspede exige mais alguns minutos de preenchimento de formulários por estadia. Ao longo de um ano com 80 a 100 estadias de hóspedes, isto traduz-se em horas de trabalho administrativo que não geram qualquer receita.

Eazy AL automatiza a submissão mensal do INE e está a desenvolver a automatização para os fluxos de registo de hóspedes no SIBA e relatórios às Finanças — para que se possa focar nas partes do alojamento que realmente precisam de um ser humano.

Perguntas Frequentes

O Airbnb submete algum destes relatórios em meu nome? Não. O Airbnb trata das reservas, mensagens, pagamentos e (nalgumas cidades) da cobrança da taxa turística. Todo o reporte de conformidade — INE, SIBA, Finanças — é da responsabilidade do anfitrião.

O que acontece se eu falhar uma submissão ao INE? O INE pode aplicar coimas por submissões em falta ou fora de prazo. Além da coima, o incumprimento repetido cria um histórico que pode complicar a sua relação com a entidade emissora da licença de AL.

Não tive hóspedes este mês. Ainda preciso de submeter ao INE? Sim. Um mês sem hóspedes também deve ser reportado. A obrigação é a entrega do relatório em si, e não apenas os dados.

O fardo da conformidade é diferente para não residentes? Sim — os não residentes devem registar-se em IVA independentemente do nível de faturação, são tributados a uma taxa fixa de 25% sobre os rendimentos de AL e continuam sujeitos a todas as mesmas obrigações de reporte mensal/anual.

Quer que isto seja gerido de forma automática? Veja como funciona o EazyAL AI →