Cancelamento de Alojamento Local em Portugal: Porque Foram Cancelados Mais de 10.000 Registos em 2026 (e Como Proteger o Seu)
Se explora um alojamento local em Portugal, 2026 é o ano em que as regras passaram a ser levadas a sério. As câmaras municipais já cancelaram mais de 10.000 registos de Alojamento Local, e dezenas de milhares estão em risco. A maioria destes cancelamentos era evitável. Este guia explica exatamente o que está a acontecer, porquê, e o que precisa de fazer esta semana para manter o seu registo AL ativo.
O que são os cancelamentos de alojamento local em Portugal?
Por todo o país, as câmaras municipais estão a rever o Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) e a eliminar os estabelecimentos que deixaram de cumprir as regras. O objetivo é limpar as chamadas "licenças fantasma" — unidades inativas ou não conformes — e obter um retrato real do mercado de arrendamento de curta duração.
Os números até agora:
Lisboa: 6.765 registos cancelados — cerca de 40% das ~19.000 unidades AL da cidade. Lisboa foi a primeira a avançar.
Porto: 1.413 licenças canceladas — aproximadamente 12% das unidades registadas.
Lagoa e Lagos: revisões concluídas e registos inativos removidos.
A nível nacional: o RNAL passou a listar 119.147 estabelecimentos ativos após a limpeza.
E o processo não terminou. Segundo a ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal), mais de 37.000 propriedades registadas ainda não comprovaram que têm o seguro obrigatório. Até 30.000 registos adicionais poderão ser cancelados se os titulares não regularizarem a situação.
Porque estão os registos AL a ser cancelados em 2026?
O principal motivo resume-se a um único documento: a comprovação de seguro de responsabilidade civil válido submetido no RNAL.
Aqui está o contexto que apanha muitos titulares desprevenidos. O seguro de responsabilidade civil obrigatório para AL existe desde 2018 (Lei 62/2018). Mas a obrigação de submeter a comprovação online no registo nacional só surgiu com o Decreto-Lei 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024. Muitos titulares têm apólice válida — simplesmente nunca submeteram o certificado na plataforma. Para a câmara, uma apólice não submetida é igual a não ter seguro nenhum.
A lista completa de motivos de cancelamento ao abrigo do regime atual do AL (Decreto-Lei 128/2014, com as suas alterações):
Inexistência de seguro de responsabilidade civil válido submetido no RNAL — a causa dominante dos cancelamentos de 2026.
Inatividade — estabelecimentos sinalizados como já não operacionais ("licenças fantasma").
Prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio (queixas continuadas de vizinhos).
Violações em áreas de contenção — por exemplo, quando existiu um contrato de arrendamento para habitação nos dois anos anteriores ao pedido de AL, em violação do regulamento municipal.
Falta de resposta a uma notificação municipal dentro do prazo.
Uma nuance importante: o DL 76/2024 tornou, em alguns aspetos, os registos mais seguros — eliminou a renovação quinquenal, revogou a reavaliação prevista para 2030 e acabou com a caducidade dos registos inativos, pelo que o registo AL passou a ser válido por tempo indeterminado. Mas "indeterminado" não significa "incondicional". Tem de continuar a cumprir os requisitos — e o seguro é o que está a ser fiscalizado agora.
O prazo de 3 dias que decide tudo
Este é o detalhe que todos os titulares de AL precisam de conhecer. Quando uma câmara verifica que não existe seguro válido na plataforma Gov.pt, notifica o titular, que passa a ter apenas três dias úteis para submeter o seguro e regularizar a situação. Ultrapassado esse prazo, o registo pode ser cancelado.
É precisamente por causa deste prazo curto que milhares de titulares — conformes no papel — perderam as licenças: não viram a notificação, ou não agiram a tempo. Se os seus contactos no registo estiverem desatualizados, pode nunca chegar a receber o aviso.
Como evitar o cancelamento do alojamento local em Portugal
Percorra esta checklist agora, antes de qualquer notificação chegar:
Submeta o seguro de responsabilidade civil válido no RNAL através do Gov.pt. Ter apólice não basta — o certificado tem de estar carregado e dentro da validade no registo. Esta é a medida número um.
Confirme que o registo aparece como ativo e que os dados de contacto estão corretos, para que qualquer notificação municipal chegue até si.
Mantenha a unidade comprovadamente ativa. As unidades inativas são os primeiros alvos.
Trate qualquer contacto da câmara como um prazo de 3 dias úteis. Responda de imediato.
Verifique as regras de área de contenção do seu município. A competência sobre estas zonas voltou para as câmaras, pelo que as regras variam de cidade para cidade.
Renove o seguro antes de caducar e guarde os comprovativos — uma apólice expirada conta como incumprimento.
Se for cancelado indevidamente, pode requerer, por uma única vez, uma vistoria municipal para reapreciação da decisão, suportando os respetivos custos.
Perguntas frequentes
Quantos registos de AL foram cancelados em Portugal? Mais de 10.000 até agora na revisão de 2026, liderada por Lisboa (6.765) e Porto (1.413). A ALEP estima que até 30.000 podem seguir-se.
Qual é o principal motivo dos cancelamentos? A falta de submissão do seguro de responsabilidade civil válido no registo nacional (RNAL) através do Gov.pt. A inatividade e as perturbações reiteradas são causas secundárias.
O meu registo de AL caduca? Não. Desde o Decreto-Lei 76/2024 (novembro de 2024), o registo AL é válido por tempo indeterminado — a renovação quinquenal e a caducidade dos registos inativos foram eliminadas. Mas tem de continuar a cumprir os requisitos, incluindo o seguro.
Quanto tempo tenho para corrigir a falta do seguro? Três dias úteis a contar da notificação municipal. Depois disso, o registo pode ser cancelado.
Posso recuperar um registo cancelado? Pode requerer uma vistoria municipal, por uma única vez, para reapreciação da decisão, suportando os custos. Os resultados variam consoante o município, por isso aja rapidamente e pondere aconselhamento jurídico local.
Mantenha-se em conformidade automaticamente com a EazyAL
A maioria destes cancelamentos resultou de um prazo perdido ou de um documento não submetido — não de má-fé. A EazyAL ajuda os titulares de alojamento local em Portugal a manter em dia a conformidade, o seguro e os requisitos de registo, para que nunca perca a licença por causa de um lapso burocrático. Crie a sua conta gratuita →
Este artigo é informação geral para sensibilização sobre conformidade e não constitui aconselhamento jurídico. Os requisitos e prazos variam por município e mudam com frequência — confirme junto da sua câmara municipal ou de um advogado.
