Alojamento Local em 2026: IVA, Taxas de Limpeza e Comissões Airbnb/Booking

IVA a 6% ou 23% na taxa de limpeza? É necessário emitir recibo verde por um bónus da Airbnb? Deve faturar-se o valor pago pelo hóspede ou o valor líquido recebido da plataforma?

Estas são algumas das dúvidas mais frequentes entre os titulares de alojamento local. Neste guia reunimos as respostas práticas, tendo por referência as regras conhecidas em 21 de agosto de 2026.

Respostas rápidas

Taxa de limpeza: IVA a 6% ou 23%?

A resposta depende da natureza económica da limpeza, e não apenas do nome usado na plataforma ou na fatura.

A Autoridade Tributária clarificou, na informação vinculativa do Processo n.º 29462, com despacho de 27 de março de 2026, que uma taxa de limpeza obrigatória, indispensável e diretamente ligada à estadia pode ser considerada uma prestação acessória do alojamento. Nesse caso, acompanha o tratamento fiscal da prestação principal, mesmo quando surge discriminada no documento.

Assim, uma limpeza realizada antes da entrada ou depois da saída, que o hóspede não pode recusar e sem a qual o alojamento não seria disponibilizado nas condições contratadas, deverá, em regra, beneficiar da taxa reduzida aplicável ao alojamento. Esta conclusão deve ser conjugada com a verba 2.17 da Lista I anexa ao Código do IVA e com a interpretação constante do Processo n.º 29462.

As taxas atualmente aplicáveis são:

As taxas regionais podem ser confirmadas no guia oficial do IVA.

A situação muda quando se trata, por exemplo, de uma limpeza adicional pedida pelo hóspede a meio da estadia, com preço próprio e que poderia ser recusada sem afetar o alojamento. Essa limpeza intercalar é uma prestação autónoma e fica sujeita à taxa normal.

Também não se deve confundir a fatura emitida pela empresa de limpezas ao proprietário — normalmente à taxa normal — com a taxa cobrada pelo proprietário ao hóspede. São duas operações fiscais distintas.

Como declarar um bónus Airbnb “Host Referral”

O programa Host Referral da Airbnb remunera um anfitrião por recomendar um novo anfitrião que venha a cumprir os requisitos definidos pela plataforma.

Um bónus monetário deste tipo não é receita de alojamento. Fiscalmente, corresponde, em regra, à remuneração de um serviço de referenciação ou promoção e constitui rendimento da categoria B, quando recebido por uma pessoa singular. O artigo 3.º do Código do IRS inclui nesta categoria os rendimentos obtidos através da prestação de serviços.

Deve ser emitida uma fatura ou fatura-recibo à entidade Airbnb que efetivamente paga o bónus, utilizando a identificação fiscal que consta do comprovativo do pagamento. Não se deve presumir automaticamente que o cliente é a Airbnb Ireland: é necessário confirmar a entidade indicada no documento.

Se o cliente for uma empresa estabelecida noutro país e a operação cumprir as regras B2B, o serviço não fica normalmente sujeito a IVA português. A fatura deverá conter a menção “IVA — autoliquidação”, nos termos das regras de localização do artigo 6.º do Código do IVA e da obrigação prevista no artigo 36.º.

Na prática:

• Se a faturação e o pagamento acontecerem ao mesmo tempo, emite-se uma fatura-recibo.

• Se a fatura for emitida antes do pagamento, emite-se primeiro a fatura e depois o recibo.

• Uma sociedade utiliza o seu sistema de faturação; o chamado “recibo verde” aplica-se às pessoas singulares que faturam através do Portal das Finanças.

• Se estes bónus forem recorrentes, poderá ser necessário rever ou acrescentar a atividade declarada à AT.

Um cupão de viagem sem pagamento em dinheiro pode exigir uma análise diferente. Não deve ser tratado automaticamente como se fosse um bónus monetário.

Quem deve faturar o quê numa reserva Airbnb ou Booking.com?

Existem três documentos diferentes que não devem ser confundidos.

1. Fatura ao hóspede

É o titular do alojamento que deve emitir a fatura da estadia. A fatura deve refletir o preço bruto do serviço prestado, incluindo os encargos do anfitrião, como a limpeza obrigatória, antes de ser deduzida a comissão da plataforma.

Se o hóspede pagou 500 euros pelo alojamento e a plataforma reteve 75 euros de comissão, a receita faturada não é 425 euros. O anfitrião fatura 500 euros e contabiliza separadamente os 75 euros como comissão.

A Booking.com também esclarece que a emissão da fatura ao hóspede é responsabilidade do alojamento.

2. Fatura da plataforma ao anfitrião

A Airbnb ou a Booking.com emitem ao anfitrião uma fatura relativa à sua comissão ou taxa de serviço. A fatura de IVA disponibilizada pela Airbnb refere-se aos serviços cobrados pela plataforma, não à estadia prestada ao hóspede.

Esta fatura deve ser guardada e registada como aquisição ou despesa da atividade. Não deve ser recriada como recibo verde emitido pelo anfitrião.

Quando a comissão é faturada por uma entidade estrangeira, pode existir obrigação de autoliquidação de IVA em Portugal. Esta obrigação pode manter-se mesmo quando o anfitrião está isento de IVA nas suas próprias operações ao abrigo do artigo 53.º.

Nos pagamentos à Airbnb Ireland, também deve ser analisada a retenção na fonte, o Modelo 30 e a eventual aplicação da convenção para evitar a dupla tributação. A própria Airbnb explica a utilização do Modelo RFI-21 e do certificado de residência fiscal.

3. Extrato da reserva ou comprovativo do payout

O extrato da plataforma serve para reconciliar:

• o valor cobrado ao hóspede;

• os descontos;

• a comissão;

• os impostos ou taxas;

• os reembolsos;

• e o montante efetivamente transferido.

Este extrato não é, por si só, uma fatura fiscal. Também não deve ser novamente registado como receita se a fatura ao hóspede já foi emitida.

A autofaturação só é válida quando existe um acordo escrito, um procedimento de aceitação e o documento contém a menção “autofaturação”, de acordo com o artigo 36.º do Código do IVA.

O que entra no Portal das Finanças no regime simplificado?

As faturas de receita emitidas pelo anfitrião devem ser comunicadas à AT. Quando são emitidas no Portal das Finanças, a comunicação é automática; quando são emitidas noutro programa, seguem as regras de comunicação aplicáveis.

As faturas estrangeiras das comissões não devem ser transformadas em faturas ou recibos emitidos pelo anfitrião. Devem ser guardadas como despesas da atividade, juntamente com o extrato da reserva e o comprovativo do pagamento.

No regime simplificado de IRS, a comissão não reduz necessariamente o rendimento tributável euro por euro. Dependendo do coeficiente aplicável ao alojamento, pode ser relevante para o requisito de comprovação de despesas correspondente a 15% do rendimento bruto. As regras encontram-se no artigo 31.º do Código do IRS.

O registo manual comum do e-Fatura está sobretudo orientado para faturas portuguesas e para determinadas despesas pessoais estrangeiras. As aquisições estrangeiras relacionadas com a atividade são tratadas através dos registos e declarações da categoria B, conservando-se os documentos originais. A AT explica esta distinção nas suas perguntas frequentes sobre faturas estrangeiras.

Os pagamentos por conta de 2026 dependem do lucro de 2025?

Depende de estarmos a falar de IRS ou de IRC.

Pagamentos por conta de IRS

Para uma pessoa singular com rendimentos da categoria B, os pagamentos por conta de 2026 são calculados, em regra, com base nos dados fiscais do penúltimo ano, ou seja, 2024, e não diretamente no lucro obtido em 2025.

O artigo 102.º do Código do IRS prevê três pagamentos. Em 2026, o calendário fiscal indica as datas de 20 de julho, 21 de setembro e 21 de dezembro.

É possível reduzir ou deixar de efetuar os pagamentos quando o contribuinte estime que as retenções e os pagamentos já realizados serão suficientes. Contudo, uma redução excessiva pode originar juros compensatórios.

Pagamentos por conta de IRC

Para uma sociedade com período fiscal coincidente com o ano civil, os pagamentos por conta de 2026 são calculados com base no IRC liquidado relativamente ao exercício de 2025 — e não simplesmente no lucro contabilístico desse ano.

Nos termos do artigo 105.º do Código do IRC, o pagamento corresponde geralmente a:

• 80% do imposto de referência, quando o volume de negócios não excede 500.000 euros;

• 95%, quando o volume de negócios ultrapassa esse valor.

O total é dividido em três prestações. Para entidades com ano civil, as datas de 2026 são 31 de julho, 30 de setembro e 15 de dezembro. Existe dispensa quando o imposto de referência é inferior a 200 euros.

A comissão única da Airbnb também incide sobre a taxa de limpeza?

Sim. A taxa de serviço da Airbnb é calculada sobre o subtotal da reserva, que inclui o preço das noites e os encargos adicionais cobrados pelo anfitrião, como a taxa de limpeza. Os impostos e a própria taxa de serviço cobrada ao hóspede não integram normalmente essa base. A metodologia está descrita na página oficial sobre taxas de serviço.

Exemplo:

• Alojamento: 100 euros;

• Taxa de limpeza: 30 euros;

• Subtotal: 130 euros;

• Comissão única de 15,5%: 20,15 euros;

• Payout antes de outros ajustamentos: 109,85 euros.

Isto não significa que o anfitrião deva adicionar manualmente uma segunda comissão à limpeza. Significa que a Airbnb aplica a percentagem ao subtotal que já inclui essa taxa.

Em julho de 2026, a Airbnb anunciou a combinação das taxas do anfitrião e do hóspede numa comissão única de 15,5% suportada pelo anfitrião. Para anfitriões no Espaço Económico Europeu, a data indicada para a transição é 13 de outubro de 2026. Uma comunicação posterior refere especificamente os anfitriões que utilizam software de gestão ou channel manager.

A comissão única aplica-se apenas às reservas efetuadas depois da mudança. Cada anfitrião deve, por isso, verificar a comunicação recebida na sua conta e rever preços, descontos e promoções antes da data aplicável.

O tratamento da comissão não altera o IVA da limpeza. Uma taxa de limpeza pode estar sujeita a IVA reduzido na fatura ao hóspede e, ao mesmo tempo, integrar a base sobre a qual a Airbnb calcula a sua comissão.

Cupão Superhost: qual é o valor a faturar?

“Superhost” é uma designação da Airbnb, não da Booking.com. Quando um cupão Airbnb é utilizado para pagar parte de uma reserva, é necessário distinguir entre um meio de pagamento financiado pela plataforma e um verdadeiro desconto suportado pelo alojamento.

Se o cupão reduz o montante pago pelo cartão do hóspede, mas a Airbnb entrega ao anfitrião o valor correspondente, o cupão funciona como pagamento efetuado por um terceiro. O anfitrião deve faturar o preço total do alojamento indicado na reserva, e não apenas o valor pago pelo cartão ou o payout líquido depois da comissão.

Por exemplo:

• Preço do alojamento: 400 euros;

• Cupão Airbnb: 100 euros;

• Valor pago pelo hóspede através do cartão: 300 euros;

• Valor da prestação a faturar pelo anfitrião: 400 euros.

A comissão da plataforma continua a ser registada separadamente.

Se, pelo contrário, existir um desconto efetivamente suportado pelo anfitrião, a fatura deve refletir o preço depois desse desconto. A base tributável do IVA inclui a contraprestação recebida do cliente ou de um terceiro, mas exclui os descontos efetivamente concedidos, conforme explicado no guia oficial do IVA.

Quando se trate de um benefício promocional da Booking.com, deve consultar-se no detalhe da reserva quem suporta o desconto. A Booking.com continua a faturar a sua comissão ao alojamento, enquanto o alojamento é responsável pela fatura da estadia ao hóspede.

Como tratar cancelamentos e reembolsos

Um reembolso processado pela plataforma não corrige automaticamente uma fatura portuguesa já emitida.

Se a fatura já foi emitida e o preço da estadia é posteriormente reduzido, deve ser emitida uma nota de crédito que:

• identifique a fatura original;

• indique o valor devolvido;

• corrija o IVA correspondente;

• e seja acompanhada pelo comprovativo do reembolso ou cancelamento.

O artigo 78.º do Código do IVA regula estas correções. A AT confirma que as notas de crédito e de débito são documentos retificativos da fatura.

Não deve ser emitida uma nota de crédito apenas porque o payout é inferior ao preço da reserva. Se a diferença corresponder à comissão da plataforma, o preço faturado ao hóspede não mudou.

Checklist mensal para o titular de alojamento local

Antes de fechar cada mês, confirme:

• se todas as estadias foram faturadas pelo valor bruto;

• se a limpeza foi classificada como acessória ou autónoma;

• se as comissões Airbnb e Booking têm fatura;

• se os bónus e outras remunerações da plataforma foram faturados;

• se os payouts foram reconciliados com reservas, comissões e reembolsos;

• se foram emitidas notas de crédito para devoluções posteriores à faturação;

• se as faturas estrangeiras foram corretamente registadas;

• se foram analisadas as obrigações de IVA, Modelo 30 e RFI-21;

• se a declaração da taxa turística foi submetida, incluindo nos meses sem dormidas tributáveis;

• e se o pagamento da taxa municipal ficou efetivamente concluído.

As plataformas podem calcular comissões e transferir dinheiro, mas não substituem as obrigações fiscais do titular do alojamento. A melhor defesa continua a ser manter separados o preço da estadia, a comissão da plataforma, a taxa turística, os descontos e os reembolsos.

Este artigo apresenta informação geral e não substitui a análise de um contabilista certificado, especialmente quando existam várias atividades, sujeitos passivos não residentes, isenção de IVA ou faturação por entidades estrangeiras.