Se gere um imóvel de Airbnb ou Alojamento Local (AL) em Portugal, deve documentar as prestações de alojamento e os adiantamentos aplicáveis. As datas de cobrança e transferência da plataforma não determinam automaticamente a data da fatura.
Embora muitos anfitriões utilizem software de faturação como o Vendus, também pode emitir faturas diretamente através do website da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) sem qualquer custo adicional. Se está a preparar o seu AL, consulte os passos para abrir atividade nas Finanças antes de emitir faturas.
Neste guia, iremos passo a passo por todo o processo de criação de uma fatura de hóspede (Fatura-Recibo) no Portal das Finanças, incluindo que informações introduzir e como lidar com a taxa turística.
Uma reserva, dois pagamentos: quando faturar cada valor
Os pagamentos faseados mostram por que motivo a data de checkout não pode ser tratada como a única data relevante para a faturação. Imagine uma estadia de €1.000: o hóspede paga €300 em 2 de novembro, faz check-in em 9 de novembro, paga os restantes €700 em 12 de novembro e faz checkout em 16 de novembro.
Fature o adiantamento de €300 quando o recebe
A Autoridade Tributária indica que, quando o pagamento é recebido antes de a prestação estar concluída, a fatura deve ser emitida na data do adiantamento. A orientação sobre faturas e recibos e a informação vinculativa da AT sobre adiantamentos são claras neste ponto. Os €300 devem, por isso, ser documentados em 2 de novembro, sem esperar pelo checkout.
Identifique aquilo a que o adiantamento respeita: referência da reserva, imóvel ou número de AL e datas da estadia. Assim será possível relacionar o adiantamento com a reserva concluída.
Trate o segundo pagamento como outro evento
Os restantes €700 ficam disponíveis antes de a estadia estar concluída. Não presuma que o check-in elimina a necessidade de tratar prontamente o pagamento. Registe a data do recebimento e confirme com o contabilista ou fornecedor de faturação como deve representar o pagamento no seu sistema, sobretudo quando uma plataforma cobra ao hóspede e só disponibiliza o valor mais tarde.
A data em que o hóspede introduz o cartão, a data da cobrança pela plataforma e a data em que o titular é considerado como tendo recebido ou obtido acesso ao dinheiro podem ser diferentes. Guarde em conjunto a confirmação da reserva, o extrato da plataforma e o comprovativo do pagamento; o papel contratual da plataforma é relevante.
Faça constar os adiantamentos na fatura final
Depois de concluída a prestação de alojamento, a orientação da AT indica que a fatura final deve apresentar o valor total, abater os adiantamentos já faturados e referir as respetivas faturas de adiantamento. O IVA incide sobre a diferença. Se os €1.000 já tiverem sido integralmente faturados através dos dois adiantamentos, a diferença restante é zero, mas o conjunto de documentos deve continuar a explicar a operação completa.
Para cada reserva com prestações, mantenha uma cronologia com a data da reserva, datas de pagamento e disponibilização, check-in, checkout, números das faturas de adiantamento e número da fatura final. Teste este processo antes de aceitar pagamentos faseados em escala. O guia EazyAL sobre faturação certificada de AL explica a abordagem de integração disponível.
Como Emitir uma Fatura no Portal das Finanças
Passo 1: Iniciar sessão no Portal das Finanças
Aceda ao portal da AT e inicie sessão utilizando:
NIF e senha de acesso
Cartão de Cidadão
Chave Móvel Digital
Depois de iniciar sessão, aceda a:
Pesquise por "Fatura" utilizando a barra de pesquisa. Clique no ícone de pesquisa para avançar.
Selecione Faturas e Recibos clicando na ligação de ação à direita "Aceder"
Assim que a nova página carregar, clique em "Emitir".
Após o carregamento da página, selecione Fatura ou Fatura-Recibo
Passo 2: Escolher o Tipo de Documento
Uma nova página será aberta com o nome "Emitir Faturas".
Em "Tipo", escolha o documento adequado à operação. A Fatura-Recibo combina fatura e recibo; quando a operação e o pagamento não coincidem, pode ser adequada a emissão separada de fatura e recibo.
A Fatura-Recibo combina uma fatura e um recibo. O facto de uma plataforma cobrar ou transferir um pagamento não determina, por si só, o documento ou a data corretos. Confirme o contrato e peça orientação ao contabilista.
Informações de que Necessita Antes de Criar a Fatura
Prepare:
Nome do hóspedePaís de residência do hóspedeNúmero de identificação fiscal ou número do passaporte / documento de identificação do hóspedeCódigo de reserva ou qualquer referênciaData de check-inData de check-outValor do alojamentoValor da taxa turísticaNúmero de licença de AL
Passo 3: Preencher a Informação do Hóspede (Adquirente)
País
Selecione o país do hóspede.
NIF ou equivalente
Para hóspedes estrangeiros sem número de identificação fiscal português, introduza o seu número de identificação fiscal estrangeiro ou número de identificação se disponível.
Exemplo:
YUIYGSHSS
Nome
Introduza o nome completo do hóspede.
Passo 4: Selecionar o Motivo de Emissão
Em "Motivo de Emissão", selecione: Pagamento dos bens ou dos serviços
Esta é a opção normal para estadias concluídas no Airbnb.
Não selecione:
Adiantamento
Adiantamento para pagamento de despesas por conta do cliente
a menos que esteja a emitir um documento antes de a estadia ocorrer.
Passo 5: Adicionar o Serviço de Alojamento
Abra:
Produtos, Serviços ou Outros
Clique em:
Adicionar ou Alterar
Preencha os campos da seguinte forma.
Tipo
Selecione: Serviço
Tipo Ref.
Selecione: Outro
Referência
Muitos anfitriões não têm a certeza do que introduzir aqui. A referência é simplesmente um identificador interno da reserva.
Pode utilizar:
Código de reserva do Airbnb
Código de reserva do Booking.com
O seu próprio número de reserva
Exemplo:
HMAQ8AFBCJ
Utilizar o código de reserva facilita a correspondência posterior das faturas com as reservas.
Descrição
Forneça detalhes suficientes para identificar a estadia.
Modelo de Descrição Recomendado
Para reservas do Airbnb, recomendamos:
Alojamento Local [Nome da Propriedade]
AL [Número da Licença][Data de Check-in] - [Data de Check-out]
Reserva Airbnb: [Código de Reserva]
Isto torna as auditorias futuras, a contabilidade e a correspondência de reservas significativamente mais fáceis.
Quantidade : 1
Unidade: Unidade
Preço Unitário
Introduza apenas o valor do alojamento.
Exemplo: 532,25 €
Não inclua a taxa turística neste valor.
Passo 6: IVA
Se opera ao abrigo do regime de isenção de IVA (comum para muitos anfitriões de AL):
Taxa IVA
Selecione:
0%
Motivo de Isenção
Selecione:
IVA - Regime de Isenção - Artigo 53.º n.º 1 do CIVA
Esta é a isenção mais comum utilizada por pequenos operadores de AL.
Passo 7: Adicionar Taxa Turística como uma Linha Separada
A taxa turística deve aparecer separadamente da receita do alojamento.
Clique em:
Adicionar Produto, Serviço ou Outros
Preencha:
Tipo
Impostos, Taxas e Encargos Parafiscais
Tipo Ref.
Outro
Referência
Taxa Turística
Descrição
Taxa turística não sujeita a IVA
Valor
Exemplo:
28,00 €
Grave a linha.
Porquê que a Taxa Turística Deve Ser Separada
A taxa turística:
Não pertence ao anfitrião
É cobrada em nome do município
Não é receita de alojamento
Geralmente não está sujeita a IVA
Mantê-la separada torna a contabilidade e as inspeções muito mais fáceis.
Exemplo de Secção de Produtos, Serviços ou Outros
Suponha que o seu hóspede pagou:
Referência / Descrição | Total |
|---|---|
Alojamento | 532.25 € |
Taxa Turística | 28.00 € |
Total | 560.25 € |
A fatura deve conter:
Linha 1 – Alojamento
Descrição:
Alojamento Local Casa da Fonte Studio
AL 158780/AL
08/06/2026 - 21/06/2026
Referência:
HMAQ8AFBCJ
Valor:
532.25 €
IVA:
0% – Artigo 53.º
Linha 2 – Taxa Turística
Descrição:
Taxa Turística
Valor:
28.00 €
IVA:
Não aplicável
Passo 8: Verificação Final
Depois de concluir os passos abaixo, deslize para baixo até ao último bloco da fatura e confirme que este apresenta valores conforme demonstrado abaixo.
Perguntas Frequentes
Como corrigir uma fatura?
Se a fatura-recibo de €1.020 foi emitida diretamente no Portal das Finanças:
Aceda a Faturas e Recibos Verdes → Consultar.
Abra o documento incorreto de €1.020.
Selecione Anular e explique: “Comissão da plataforma deduzida incorretamente”.
Aceda a Emitir e crie uma nova Fatura-Recibo no valor de €1.200.
Envie o documento corrigido ao cliente.
Estou a tentar emitir fatura-recibo e aparece error indicando indisponibilidade.
O Portal das Finanças pode estar temporariamente indisponível. Tente novamente com brevidade e contacte a Autoridade Tributária ou o contabilista se a interrupção afetar um prazo de faturação. O prazo geral após a prestação não substitui a obrigação de faturar um adiantamento na data do recebimento.
Preciso de emitir uma fatura para cada reserva do Airbnb ou Booking.com?
Sim. Documente cada prestação de alojamento e os adiantamentos aplicáveis. Os documentos e prazos dependem dos factos da prestação e do pagamento; a transferência da plataforma não é automaticamente a data de faturação.
O que é uma Fatura-Recibo?
Uma Fatura-Recibo combina fatura e recibo. O documento adequado depende do momento da operação e do pagamento; a cobrança ou transferência pela plataforma não resolve, por si só, essa questão.
Posso emitir faturas diretamente no website da AT (Finanças)?
Sim. Pode emitir faturas gratuitamente diretamente através do Portal das Finanças. Muitos anfitriões utilizam este método, especialmente quando gerem um pequeno número de reservas.
Preciso de um software de faturação como o Vendus?
Não. O Vendus é opcional. Pode criar faturas manualmente no portal da AT. No entanto, um software como o Vendus pode poupar tempo ao automatizar a criação de faturas e ao reduzir a inserção manual de dados.
De que informações necessito antes de criar uma fatura?
Deve ter:
Nome do hóspede
País de residência do hóspede
Número de identificação fiscal, número do passaporte ou número do documento de identificação do hóspede
Código da reserva
Datas de check-in e check-out
Valor do alojamento
Valor da taxa turística
Número de licença de AL
O que devo introduzir no campo "NIF ou equivalente"?
Para hóspedes portugueses, introduza o NIF português.
Para hóspedes estrangeiros, introduza o número de identificação fiscal estrangeiro, número de passaporte ou número de identificação se disponível.
O que devo selecionar em "Motivo de Emissão"?
Para estadias concluídas no Airbnb ou Booking.com, selecione:
Pagamento dos bens ou dos serviços
Esta é a opção padrão para serviços de alojamento já prestados.
O que é o campo "Referência"?
A referência é um identificador interno que o ajuda a identificar a reserva mais tarde.
Os exemplos incluem:
Código de reserva do Airbnb
Código de reserva do Booking.com
A sua própria referência de reserva
Exemplo:
HMAQ8AFBCJ
A utilização do código de reserva facilita a contabilidade e as auditorias futuras.
O que devo escrever na descrição?
Inclua informação suficiente para identificar a estadia.
Formato recomendado:
Alojamento Local [Nome da Propriedade]
AL [Número da Licença]
[Data de Check-in] - [Data de Check-out]
Reserva Airbnb: [Código de Reserva]
Que quantidade devo utilizar?
Para a maioria das reservas:
Quantidade = 1
Unidade = Unidade
A reserva é tratada como um único serviço de alojamento.
Devo incluir a taxa turística no valor do alojamento?
Não.
O valor do alojamento e a taxa turística devem aparecer como linhas separadas na fatura.
Porque é que a taxa turística deve ser apresentada separadamente?
A taxa turística:
Não pertence ao anfitrião
É cobrada em nome do município
Não é receita de alojamento
Geralmente não está sujeita a IVA
Mantê-la separada facilita a contabilidade e a comunicação ao município.
Como adiciono a taxa turística à fatura?
Crie uma segunda linha em "Produtos, Serviços ou Outros" e utilize:
Tipo: Impostos, Taxas e Encargos Parafiscais
Tipo Ref.: Outro
Referência: Taxa Turística
Descrição: Taxa turística não sujeita a IVA
Introduza o valor da taxa turística cobrado ao hóspede.
A taxa turística deve ter IVA aplicado?
Geralmente, não.
A taxa turística é normalmente apresentada separadamente e não está sujeita a IVA porque é cobrada em nome do município.
Que taxa de IVA devo selecionar para o alojamento?
Se opera ao abrigo do regime de isenção de IVA:
Taxa IVA: 0%
Motivo de Isenção: IVA - Regime de Isenção - Artigo 53.º n.º 1 do CIVA
Se estiver registado em sede de IVA, consulte o seu contabilista sobre o tratamento correto de IVA.
Posso emitir uma fatura para vários hóspedes que fiquem juntos?
Sim.
Normalmente, é emitida uma fatura por reserva, não por hóspede.
A fatura é habitualmente emitida em nome do hóspede principal que efetuou a reserva.
Que data devo utilizar na fatura?
Utilize a data de transação apropriada com base no momento em que o serviço de alojamento foi prestado e nas suas obrigações contabilísticas.
Se não tiver a certeza, consulte o seu contabilista.
Preciso de incluir o meu número de licença de AL?
Sim, é altamente recomendado.
A inclusão do número de licença de AL ajuda a identificar o imóvel e simplifica futuras auditorias e a contabilidade.
Quais são os erros de faturação mais comuns cometidos pelos anfitriões de AL?
Incluir a taxa turística no valor do alojamento
Esquecer o número de licença de AL
Utilizar datas de reserva incorretas
Aplicar o tratamento de IVA incorreto
Emitir faturas separadas para cada hóspede de um grupo
Utilizar descrições vagas que não identificam a reserva
O EazyAL pode automatizar a faturação?
Sim.
O EazyAL pode integrar-se com o Vendus para preparar faturas automaticamente utilizando os dados de reserva e de check-in dos hóspedes.
Isto reduz o trabalho manual, ajuda a evitar erros e mantém consistentes os registos de comunicação de hóspedes, taxa turística e faturação.
