Resposta rápida: para reservas efetuadas a partir de 20 de novembro de 2026, a Airbnb limita as regras que os anfitriões podem impor e as tarefas que podem pedir no check-out. A política não altera as obrigações legais do alojamento local (AL) em Portugal. Os anfitriões devem explicar antecipadamente no anúncio as exigências aplicáveis aos hóspedes, como a recolha de dados legalmente necessária.
Por Daniel de Oliveira, fundador do EazyAL e anfitrião de AL na Madeira · Atualizado a 6 de novembro de 2026
O que muda na Airbnb a 20 de novembro?
A nova política aplica-se às reservas feitas a partir de 20 de novembro de 2026, independentemente da data da estadia. As reservas anteriores continuam abrangidas pela política anterior.
- Sete regras padrão: número máximo de hóspedes que pernoitam, horas de silêncio, eventos, animais, fumar, fotografia comercial e trancar a porta no check-out.
- Regras adicionais: continuam a poder ser definidas para a estadia e o check-out, desde que sejam razoáveis. A Airbnb anunciou que está a substituir a designação «pedidos» por «regras adicionais» na aplicação.
- Tarefas de limpeza: em geral, não se deve pedir aos hóspedes que lavem e arrumem a loiça, retirem a roupa da cama, ponham roupa a lavar ou levem o lixo para fora da propriedade.
- Sem surpresas: as regras devem constar na secção designada do anúncio no momento da reserva. Não podem ser acrescentadas depois por mensagem, aviso na casa ou pessoalmente.
- Multas: em geral, o anfitrião não deve impor multas próprias. Pode informar sobre possíveis multas do município ou condomínio na secção própria do anúncio.
- Dados e contratos: a recolha de identificação e os contratos separados são limitados, mas existem exceções, incluindo requisitos legais. Os contratos também podem ser permitidos noutras situações, como estadias de 28 noites ou mais.
A Airbnb considera o contexto e pode admitir exceções às orientações gerais. A partir de 20 de novembro começará a rever anúncios; se pedir alterações, o anfitrião terá pelo menos 20 dias para as fazer ou apresentar recurso. Violações persistentes podem levar a um aviso no anúncio ou a menor visibilidade. Consulte a explicação atualizada da Airbnb e a política de regras razoáveis.
O que ainda pode pedir?
A Airbnb dá como exemplos razoáveis pedir aos hóspedes que deixem a loiça usada no lava-loiça, juntem as toalhas usadas, separem lixo e reciclagem nos caixotes interiores e desliguem o ar condicionado ao sair. Evite limitar o uso de comodidades anunciadas durante a estadia. Apresente as regras adicionais na secção indicada antes da reserva.
O que a lei portuguesa continua a exigir?
As políticas de uma plataforma não substituem a lei. Os pontos seguintes resumem obrigações gerais; confirme os requisitos aplicáveis à modalidade, localização e capacidade do seu alojamento. Os Açores têm regulamentação regional própria.
- SIBA: comunique à UCFE a entrada e saída de cada hóspede estrangeiro, incluindo menores, através do SIBA. Segundo o portal oficial, o prazo é de três dias úteis para cada comunicação. A obrigação abrange cidadãos sem nacionalidade portuguesa, incluindo nacionais de outros países da UE.
- Seguro: mantenha seguro de responsabilidade civil válido para danos decorrentes da atividade. Em edifícios em propriedade horizontal, é também exigido seguro válido para danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na unidade ou com origem nela.
- Segurança: para estabelecimentos com capacidade até 10 utentes, a lei prevê extintor e manta de incêndio acessíveis, equipamento de primeiros socorros e indicação visível do 112. Acima de 10 utentes aplicam-se as regras gerais de segurança contra incêndio.
- Livro de reclamações: mantenha o livro e cumpra os requisitos aplicáveis ao formato físico e eletrónico.
- Livro de informações: disponibilize informações sobre funcionamento, resíduos, eletrodomésticos, ruído, vizinhança e contacto do responsável, em português, inglês e pelo menos mais duas línguas estrangeiras. Se aplicável, inclua as regras relevantes do condomínio.
- Taxa turística: onde exista, verifique as regras municipais, valores, isenções e limites de noites; apresente os encargos de acordo com as regras da plataforma.
- INE: os estabelecimentos abrangidos pelo IPHH devem responder ao inquérito mensal. Confirme junto do INE se a obrigação se aplica ao seu estabelecimento.
Veja o portal SIBA, o Decreto-Lei n.º 76/2024, as orientações da ANEPC e o INE.
Como conciliar as duas coisas, na prática
- Reveja o anúncio: retire exigências que não cumpram a política e coloque as regras adicionais razoáveis na secção indicada.
- Explique a recolha legal de dados antes da reserva: indique nas regras adicionais do anúncio que dados são necessários e porquê. Por exemplo: «A lei portuguesa obriga-nos a comunicar ao SIBA os dados dos hóspedes estrangeiros. Recolhemos o nome completo, nacionalidade, data de nascimento, tipo e número do documento, país emissor, país de residência e datas de entrada e saída. Pediremos os dados necessários através de um formulário seguro.» As datas da estadia podem já constar da reserva. Adapte o texto ao seu processo. Consulte a política de dados e contratos e cumpra as regras de proteção de dados.
- Facilite o acesso: a política restringe a exigência de criar conta ou instalar uma aplicação externa para entrar no alojamento ou usar uma comodidade essencial; existem exceções limitadas, incluindo requisitos legais. Um formulário sem criação de conta pode reduzir a fricção, mas confirme os detalhes na política.
- Prepare o livro de informações: inclua as instruções e contactos relevantes, sem usar avisos na casa para acrescentar novas regras de reserva.
- Verifique a sua situação: confirme seguro, equipamentos, livros, prazos, eventual taxa turística e deveres estatísticos.
Perguntas frequentes
As novas regras da Airbnb aplicam-se às reservas que já tenho?
Não. A nova política aplica-se às reservas feitas a partir de 20 de novembro de 2026; às reservas anteriores aplica-se a política anterior.
Posso continuar a pedir o passaporte para o SIBA?
A Airbnb permite recolher informação de identificação quando exigida por lei, sujeita às condições da sua política. Explique no anúncio, antes da reserva, que dados são necessários e porquê; recolha apenas o necessário e proteja os dados. Não assuma que é necessário guardar uma cópia do passaporte.
O extintor tem de ser de 6 kg?
A lei exige um extintor acessível para AL até 10 utentes, sem fixar nesse artigo uma capacidade. A ANEPC indica, conforme o tipo de fogo, extintor de pó químico ABC de 6 kg ou de água aditivada de 5 kg. Confirme a escolha adequada com um técnico de segurança ou com a autoridade competente.
Posso cobrar uma multa se o hóspede deixar a casa suja?
Em geral, a Airbnb não permite que o anfitrião imponha multas próprias. Consulte as condições da plataforma sobre limpeza e pedidos por danos; a taxa de limpeza, quando aplicável, deve estar incluída no preço apresentado ao reservar.
Fontes
- Airbnb: alterações às regras da casa, atualizado a 3 de novembro de 2026.
- Airbnb: regras da casa razoáveis e contratos e outros requisitos.
- SIBA: perguntas frequentes.
- Decreto-Lei n.º 76/2024 e ANEPC: segurança no alojamento local.
- INE: inquérito IPHH.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. O EazyAL ajuda os anfitriões a recolher dados dos hóspedes e a gerir processos de conformidade, incluindo SIBA, estatísticas e taxa turística.
