Como Obter a Sua Caderneta Predial (Passo a Passo de 2026)

Resposta rápida: pode descarregar a sua caderneta predial gratuitamente no Portal das Finanças em cerca de dois minutos. O PDF tem exatamente o mesmo valor legal que a versão emitida presencialmente num Serviço de Finanças, que é paga. É válida por 12 meses. Se estiver a registar um Alojamento Local, este é o documento solicitado pelo Balcão Único — e não a certidão permanente, que custa 15 €.

Este último ponto vale por si só o esforço. Muitos proprietários pagam por uma certidão permanente predial por assumirem que é a mesma coisa. Não é, e para o registo de AL normalmente não é o que precisa.

O que é realmente a caderneta predial

Pense nela como o bilhete de identidade fiscal de um imóvel. É emitida pela Autoridade Tributária e descreve o imóvel tal como a autoridade tributária o vê.

Nela encontrará:

• Localização: distrito, concelho, freguesia e morada

• O artigo matricial — o número de inscrição do imóvel no registo das Finanças

• Tipo de prédio: urbano, rústico ou misto

• Áreas, tanto total como coberta

• Proprietários e respetiva quota-parte do imóvel

• O VPT (valor patrimonial tributário) — o valor a partir do qual é calculado o seu IMI

• Data da última avaliação

Um pormenor que a maioria dos guias ignora: apenas o proprietário, ou um representante legal devidamente autorizado, pode obtê-la. Se gere o imóvel de outra pessoa, não pode obter a caderneta com as suas próprias credenciais. Precisa de uma procuração ou de que a pessoa a descarregue e lha envie. Isto é um obstáculo constante para os gestores de propriedades.

Como obtê-la no Portal das Finanças

Todo o processo é gratuito e demora um par de minutos.

1. Iniciar sessão. Vá a portaldasfinancas.gov.pt e clique em Iniciar Sessão. Pode autenticar-se com o seu NIF e senha (a mesma que utiliza para o IRS), com a Chave Móvel Digital ou com o seu Cartão de Cidadão e um leitor de cartões.

2. Encontrar a sua lista de imóveis. Navegue para Serviços → Prédios → Consultar Património Predial. Se o menu não tiver essa estrutura, não perca tempo a procurar — o portal já foi reorganizado mais do que uma vez e o item também já apareceu em Imóveis. Digite "Consultar Património Predial" na caixa de pesquisa do portal e vá diretamente lá.

3. Escolher o imóvel. Verá uma tabela com todos os imóveis registados no seu NIF, com a freguesia, artigo matricial, ano de inscrição e VPT.

4. Descarregar. Na coluna Caderneta Predial, clique em Caderneta. O portal gera um PDF que pode guardar ou imprimir.

Já está. Sem taxas, sem esperas, sem marcação.

Se o imóvel não estiver na sua lista

Isto acontece mais vezes do que se imagina — com imóveis herdados, imóveis comprados recentemente cuja transmissão ainda não se propagou, ou imóveis detidos através de uma empresa.

Na parte inferior da tabela de imóveis existe uma opção para solicitar a caderneta de um imóvel que não aparece na sua lista. Precisará do artigo matricial e da freguesia. Se não os tiver à mão, constam de qualquer nota de cobrança do IMI desse imóvel ou da escritura.

Se o imóvel devia genuinamente estar em seu nome e não está, o problema reside a montante, na Conservatória, e não na AT. As alterações de propriedade fluem do registo predial para a matriz fiscal, e não o contrário. Trate primeiro do registo e a matriz acompanhará.

Obtê-la presencialmente

Pode solicitá-la em qualquer Serviço de Finanças, ou numa Loja do Cidadão com balcão da AT. Traga o seu documento de identificação e, idealmente, o artigo matricial e a freguesia para que o funcionário possa encontrá-lo rapidamente. Peça uma caderneta predial — alguns funcionários chamam-lhe certidão de teor matricial.

O único motivo para fazer isto é se não conseguir aceder ao portal. A versão de balcão é paga e tem exatamente a mesma utilidade.

Caderneta predial vs certidão permanente vs certidão predial

Três documentos, nomes semelhantes, finalidades totalmente diferentes. Esta é a fonte mais comum de dinheiro desperdiçado e candidaturas rejeitadas.

A versão curta: a caderneta indica o que o imóvel é e o seu valor para efeitos fiscais. A certidão permanente indica quem é legalmente o proprietário e se existe algum encargo registado sobre o mesmo. Compradores e credores querem a certidão permanente. O Balcão Único quer a caderneta.

A certidão permanente é renovável — recebe um código de acesso válido por seis meses e pode renová-la durante o último mês por um valor inferior ao de um novo pedido. Depois de expirar, já não é possível renovar; terá de pagar uma nova.

Por que motivo os proprietários de AL precisam da caderneta predial

Se estiver a registar um Alojamento Local através do Balcão Único Eletrónico, uma cópia simples da caderneta predial urbana é um dos documentos que anexa à comunicação prévia com prazo — quando é o proprietário do imóvel.

Para além do registo, este documento é útil em mais três situações:

O seu contabilista vai pedi-la. Para o IRS Categoria B e para tudo o que envolva a situação fiscal do imóvel, este é o documento de referência.

É de onde provém o seu IMI. O VPT que consta na caderneta é a base para o cálculo do seu IMI. Se o imóvel for mais antigo e não tiver sido reavaliado há algum tempo, os coeficientes podem estar desatualizados de uma forma que não o beneficia. Vale mesmo a pena ler o documento em vez de apenas o arquivar.

Prova o que é o imóvel. O registo de AL depende de o edifício ou fração ser adequado para serviços de alojamento. A caderneta faz parte da determinação dos factos básicos.

Depois de submeter a comunicação prévia, a câmara municipal dispõe de 10 dias para se opor — 20 dias para hostels. Se não surgir oposição, obtém o seu número de RNAL e pode abrir. O motivo mais comum para a oposição é um processo incorretamente instruído, o que geralmente significa um documento em falta ou incorreto.

Se não for o proprietário

É aqui que os registos são rejeitados.

Se estiver a explorar o AL como arrendatário e não como proprietário, não anexa a caderneta — anexa uma cópia do contrato de arrendamento ou de outro título que lhe confira o direito de exercer a atividade. E muito importante: se o contrato de arrendamento não autorizar explicitamente os serviços de alojamento, necessita de uma autorização escrita em separado por parte do senhorio, que também deve constar do processo.

Um contrato de arrendamento que omita o arrendamento de curta duração não é o mesmo que um contrato que o permita. Se estiver nesta situação, obtenha a autorização por escrito antes de submeter o que quer que seja. Todos os pormenores constam do nosso guia para registar um Alojamento Local em Portugal.

Mantê-la atualizada

A caderneta é válida por 12 meses, mas a validade não é a questão principal — a exatidão sim. Atualize-a sempre que:

• Realizar obras que alterem as áreas ou as características do imóvel

• O imóvel for dividido em frações autónomas

• Houver alteração de propriedade

• A utilização do imóvel for alterada

A atualização online através do Portal das Finanças é gratuita. Fazê-lo ao balcão pode implicar taxas administrativas.

Para uma alteração de proprietário, lembre-se da sequência: registe primeiro a transmissão na Conservatória e a AT será notificada, atualizando a matriz. Ir primeiro às Finanças não funcionará.

Perguntas frequentes

A caderneta predial é gratuita? É gratuita online através do Portal das Finanças. Tem um custo se a solicitar num balcão de um Serviço de Finanças.

Durante quanto tempo é válida a caderneta predial? 12 meses após a emissão, de acordo com a Autoridade Tributária. Embora algumas fontes afirmem que não tem validade fixa, a própria página de apoio ao contribuinte da AT indica 12 meses.

O PDF online tem o mesmo valor legal que a versão de balcão? Sim. A AT é explícita ao referir que as cadernetas emitidas online têm o mesmo valor legal que as emitidas pelos Chefes de Finanças. Utilize a versão gratuita.

Posso obter a caderneta predial de outra pessoa? Não. Apenas o proprietário ou um representante legal autorizado pode aceder à mesma. Se gere uma propriedade para um proprietário, precisa de uma procuração ou de que este lha envie.

Qual é a diferença entre a caderneta predial e a certidão permanente? A caderneta é um documento fiscal da autoridade tributária que descreve o imóvel e o seu VPT. A certidão permanente é um documento legal do registo predial que mostra a propriedade, hipotecas e encargos. Emitentes diferentes, finalidades diferentes, preços diferentes.

De qual preciso para registar um Alojamento Local? Da caderneta predial urbana, se for o proprietário. Se for arrendatário, anexa em alternativa o contrato de arrendamento ou outro título — acrescido de autorização escrita para serviços de alojamento se o contrato de arrendamento não a conceder.

O imóvel não aparece na minha lista do Portal das Finanças. O que devo fazer? Utilize a opção para solicitar a caderneta de um imóvel que não consta na sua lista — precisará do artigo matricial e da freguesia. Se o imóvel devia estar em seu nome e não está, a resolução do problema é na Conservatória, não nas Finanças.

O meu contabilista ou gestor de propriedades pode obtê-la por mim? Apenas com a devida autorização. Caso contrário, descarregue-a você mesmo e envie-lhes o PDF.

A versão curta

Inicie sessão no Portal das Finanças, procure por Consultar Património Predial, clique em Caderneta e descarregue o PDF. Gratuito, dois minutos, mesmo valor legal que qualquer documento pago num balcão. Aproveite para verificar o VPT.

E se estiver a registar um AL: é da caderneta que precisa, não da certidão permanente de 15 €.

Última atualização: agosto de 2026. Fontes: Autoridade Tributária — Certidões e comprovativos; Registo Predial Online; gov.pt — certidão permanente do registo predial; Decreto-Lei n.º 128/2014, conforme alterado. Apenas para fins informativos — não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico.

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