Onde não é possível obter uma Licença de AL em Portugal (julho de 2026)

Por Daniel de Oliveira, fundador da EazyAL · Agosto de 2026 · 9 min de leitura

Resumo — leia isto antes de comprar:

• Desde julho de 2026, os novos registos de AL estão bloqueados ou fortemente restritos em partes de Lisboa, Porto, Viana do Castelo, Funchal e Lagoa (Açores)

• As restrições da Nazaré entram em vigor a partir de Setembro de 2026; as de Faro ainda são um projeto

• Não existe um "mapa nacional de proibição de AL" — cada município define as suas próprias regras, e estas mudam rapidamente

• Verifique o estado de contenção antes de assinar um contrato de promessa de compra e venda, não após a escritura

Encontrou o apartamento perfeito. Consegue realmente obter uma licença de AL para o mesmo?

Todas as semanas falo com alguém na mesma situação: encontraram um imóvel em Portugal — um T1 no centro histórico de Lisboa, um apartamento renovado perto da Sé do Porto, um local com vista para o mar no Funchal — e o plano é óbvio. Comprar, registar como Alojamento Local, anunciar no Airbnb.

Aqui está a pergunta que quase ninguém faz antes de assinar: o imóvel está numa área de contenção?

Porque se estiver, há uma probabilidade real de não conseguir registar um novo AL de todo. Nem com um bom advogado, nem com paciência — o município pode simplesmente dizer não. E quando a maioria dos compradores descobre isto, já concluiu a compra com um plano de negócios que já não existe.

Sou anfitrião de AL em Portugal e fundador da EazyAL, uma plataforma de conformidade para anfitriões de AL. Este guia aborda onde os novos registos de AL estão bloqueados ou restritos a partir de julho de 2026 e — mais importante — exatamente como verificar um imóvel específico antes de comprometer dinheiro.

Primeiro, uma correção: não existe uma "licença de AL"

A designação do mercado é enganadora. Legalmente, não obtém uma licença — faz um registo de AL através do Gov.pt (o Balcão Único Eletrónico) via comunicação prévia com prazo. O município tem então 60 dias para se opor ao seu registo — ou 90 dias se o imóvel estiver numa área de contenção.

Essa palavra — opor — é o ponto fulcral. Desde que a Lei n.º 62/2018 deu aos municípios o poder de criar áreas de contenção, e o Decreto-Lei n.º 76/2024 expandiu novamente esses poderes, as câmaras municipais decidem onde os novos ALs podem e não podem abrir. Entre 2024 and 2026, várias delas usaram esse poder de forma agressiva.

Onde os novos registos de AL estão bloqueados ou restritos (Julho de 2026)

Lisboa — em vigor, e mais restrita do que a maioria dos investidores imagina

Lisboa reviu o seu regulamento municipal de AL em dezembro de 2025, e este é agora mais granular do que o antigo sistema apenas por freguesia. A contenção absoluta aplica-se onde os ALs atingem 10% ou mais da habitação permanente; a contenção relativa aplica-se entre 5% e 10% — mapeada ao nível do município, freguesia e até de bairro no Anexo IV do regulamento.

Nas áreas de contenção absoluta — concentradas no centro histórico e em zonas centrais sob pressão — os novos registos de AL não são admissíveis, exceto através de vias excecionais estreitas (por exemplo, habitações não arrendadas como habitação nos últimos 5 anos). O mapa de controlo é atualizado pelo município, pelo que a resposta para uma rua específica pode mudar. Verifique o mapa atual do Anexo IV imediatamente antes de submeter — não a versão de um artigo de blogue escrito no ano passado, incluindo este.

Porto — sim, as restrições voltaram

Muitos compradores ainda acreditam que o recuo do Porto em 2023 deixou a cidade aberta. Não deixou. O regulamento de contenção do Porto foi restaurado em dezembro de 2024, e o portal oficial da cidade (atualizado em fevereiro de 2026) confirma que está em vigor.

Não há novos registos de AL nas freguesias históricas de Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, exceto através de exceções específicas (edifícios devolutos há mais de 3 anos, edifícios recentemente reabilitados, conversões de uso e algumas outras — o arrendamento de quartos continua a ser possível). O resto da cidade está classificado como "crescimento sustentável" e monitorizado com base num numerus clausus, o que significa que também pode vir a apertar.

Funchal (Madeira) — o regime mais rigoroso do país

O novo regulamento do Funchal entrou em vigor no final de junho de 2026 e abrange todo o município em duas áreas. Na Área 1 (a freguesia da Sé), os novos registos de AL estão proibidos em qualquer modalidade, exceto em raras exceções. Na Área 2 — todas as outras freguesias do Funchal — o novo AL é proibido, exceto para moradias (casas independentes) ou quartos dentro de uma moradia, além de exceções limitadas ligadas à reabilitação, estatuto de ARU e edifícios sem contrato de arrendamento habitacional nos 2 anos anteriores.

Se o seu plano era "comprar um apartamento no Funchal, anunciá-lo no Airbnb" — a partir de julho de 2026, esse plano não funciona para apartamentos padrão. Esta é a maior mudança isolada de que a maioria dos compradores na Madeira ainda não ouviu falar.

Viana do Castelo — centro histórico fechado

Em vigor desde o final de junho de 2026: nenhum novo AL na área de contenção que abrange o centro histórico (no âmbito do Plano de Pormenor do Centro Histórico, na união de freguesias de Santa Maria Maior e Monserrate e Meadela). Existem exceções para edifícios recentemente reabilitados, arrendamento de quartos em habitação própria e conversões de comércio em habitação. A zona de pressão urbana circundante permanece aberta, mas pode passar automaticamente para contenção.

Lagoa (Açores) — uma quota, não um mapa

A Lagoa em São Miguel funciona de forma diferente: os novos registos de AL estão limitados a 10% do parque habitacional por freguesia (Santa Cruz, Nossa Senhora do Rosário, Água de Pau, Cabouco, Ribeira Chã). Abaixo do limite, os pedidos são processados por ordem de entrada; quando uma freguesia atinge os 10%, a porta fecha-se. Pergunte à câmara qual o ponto de situação atual da freguesia antes de comprar.

Nazaré — restrições chegam em agosto de 2026

A Nazaré publicou o seu regulamento de AL a 3 de julho de 2026, mas este só entra em vigor no primeiro dia útil de agosto de 2026. O regulamento divide a principal área urbana em seis subzonas (Sítio, Calhau/Rio Novo, Praia Norte, Praia Centro, Praia Sul, Pederneira) com classificações de contenção e crescimento sustentável. Se está a comprar na Nazaré neste momento, está a entrar num regime que muda no próximo mês — verifique a página de classificação do município antes de se comprometer.

Faro — ainda um projeto, mas fique atento

Faro publicou um projeto de regulamento detalhado em junho de 2025 propondo a contenção nas suas freguesias, mas até 9 de julho de 2026 nenhum ato final o fez entrar em vigor. Não está restrito hoje; provavelmente estará restrito em breve. Pondere esse risco no preço.

Cascais, Sintra, Lagos, Albufeira — sem ato de contenção em vigor, mas confirme

Nenhum destes municípios tinha um regulamento de contenção vinculativo em vigor até 9 de julho de 2026. Isso não significa "aberto e seguro para sempre" — Lagos já enquadrou a contenção de AL como um objetivo de política de habitação. Confirme sempre diretamente com o departamento de urbanismo do município antes de comprar.

As 3 perguntas a fazer antes de comprar qualquer imóvel para AL

A maioria dos compradores faz uma pergunta: "Tem utilização residencial?" Isso não basta. Faça três:

1. O imóvel está numa área de contenção? Obtenha o mapa municipal de contenção atual ou a página de estado em tempo real e verifique a rua, o artigo e a fração exatos — não apenas a freguesia. Lisboa agora regula ao nível de bairro.

2. O histórico do edifício preenche os requisitos para uma exceção? Se estiver em contenção, o seu único caminho é o regime de exceção local: prova de desocupação, ausência de contrato de arrendamento habitacional no período de referência (5 anos em Lisboa, 2 no Funchal, 3 para alguns testes no Porto e Viana), prova de ARU/reabilitação. Construa o seu processo em torno da via da exceção, não do otimismo.

3. O título urbanístico é compatível com a modalidade de AL que pretende? Apartamento vs. moradia vs. quartos vs. estabelecimento de hospedagem — em alguns regimes (Funchal Área 2, contenção do Porto) a modalidade é a diferença entre o permitido e o proibido.

O fluxo de trabalho mais seguro antes de assinar

Antes do contrato de promessa de compra e venda (CPCV), verifique você mesmo o mapa de contenção. Se houver alguma dúvida — utilização, âmbito da reabilitação, estatuto de ARU, arrendamentos anteriores — submeta um pedido de informação prévia (PIP) junto do departamento de urbanismo do município. Qualquer parte interessada pode submeter um, e o município deve responder sobre a viabilidade da operação pretendida. É o seguro mais barato que alguma vez comprará para uma aquisição de seis dígitos.

Só depois disso, conclua — e submeta o seu registo de AL no Gov.pt, lembrando-se de que o município tem 60 dias para se opor (90 em áreas de contenção). Não comprometa totalmente o seu plano de receitas até que essa janela se feche.

E assim que o seu AL estiver registado — o trabalho não acabou

Obter o registo é o passo um. Desde o primeiro dia da sua primeira reserva, é responsável pela comunicação de hóspedes ao SIBA/AIMA no prazo de 3 dias após o check-in (coimas até €2.500), pelo inquérito mensal do INE (obrigatório mesmo com zero hóspedes), pela taxa turística de acordo com as tarifas do seu município e pelos registos de faturação.

Essa é a parte que eu automatizo. O EazyAL trata do SIBA, do INE e da taxa turística através de uma única ligação de check-in para hóspedes — criado por um anfitrião, para anfitriões, a partir de €10/mês. Se está a comprar o seu primeiro imóvel para AL e quer ter a parte da conformidade resolvida desde o primeiro dia, crie uma conta gratuita — estou pessoalmente disponível para o ajudar na configuração.

FAQ

Ainda posso obter uma licença de AL em Lisboa em 2026? Nas áreas de contenção absoluta (grande parte do centro histórico), não — novos registos não são admissíveis exceto através de raras exceções, tais como habitações não arrendadas como habitação nos últimos 5 anos. Fora da contenção, sim, mas o município ainda tem 60 dias para se opor.

Posso abrir um Airbnb no centro histórico do Porto? Não. Os novos registos de AL estão bloqueados em Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, a menos que reúna os requisitos para uma exceção (edifícios devolutos de longa duração, reabilitação recente, conversão de uso). Arrendar quartos (quartos) continua a ser possível.

Posso registar um AL no Funchal, Madeira? Para apartamentos padrão, efetivamente não a partir de junho de 2026 — todo o município está sob contenção. Casas independentes (moradias) e quartos dentro delas continuam a ser possíveis em freguesias fora da Sé, além de exceções baseadas na reabilitação.

Como posso verificar se um imóvel está numa área de contenção? Verifique o regulamento oficial de AL do município e os mapas anexos (ou a página de estado em tempo real) e confirme a rua e a fração exatas. Em caso de dúvida, submeta um pedido de informação prévia na câmara antes de assinar.

O que acontece se eu comprar numa área de contenção de qualquer forma? O seu registo de AL pode ser recusado — o município tem 90 dias para se opor. A menos que o imóvel reúna os requisitos para uma exceção documentada, não poderá explorar legalmente alojamentos de curta duração no local.

Uma área de contenção afeta um registo de AL existente? Geralmente não — os registos existentes continuam. As restrições aplicam-se a novos registos. No entanto, note: em alguns municípios, os registos podem caducar na transmissão de propriedade, pelo que deve verificar se o AL se transmite com o imóvel antes de assumir que está a comprar uma licença ativa.

Este artigo reflete a posição em 9 de julho de 2026, com base nas publicações do Diário da República e em fontes municipais. Os regulamentos municipais mudam frequentemente — verifique sempre o estado atual junto do município antes de comprar. Esta é informação geral, não aconselhamento jurídico.