Onde Não É Possível Obter uma Licença de AL em Portugal (Julho de 2026): As Áreas de Contenção Que Todos os Compradores Devem Verificar Antes de Assinar

Por Daniel de Oliveira, fundador da EazyAL · Julho de 2026 · 9 min de leitura

Resumo — leia isto antes de comprar:

• A partir de Julho de 2026, os novos registos de AL estão bloqueados ou fortemente restritos em partes de Lisboa, Porto, Viana do Castelo, Funchal e Lagoa (Açores)

• As restrições da Nazaré entram em vigor a partir de Agosto de 2026; as de Faro ainda são apenas uma proposta

• Não existe um "mapa nacional de proibição de AL" — cada município define as suas próprias regras, e estas mudam rapidamente

• Verifique o estado de contenção antes de assinar o contrato-promessa compra e venda, e não depois da escritura

Encontrou o apartamento perfeito. Será que consegue mesmo obter uma licença de AL para ele?

Todas as semanas falo com alguém na mesma situação: encontraram um imóvel em Portugal — um T1 no centro histórico de Lisboa, um apartamento renovado perto da Sé do Porto, um local com vista para o mar no Funchal — e o plano é óbvio. Comprar, registar como Alojamento Local e publicar no Airbnb.

Eis a pergunta que quase ninguém faz antes de assinar: o imóvel está numa área de contenção?

Porque se estiver, há uma forte probabilidade de não conseguir registar um novo AL. Nem com um bom advogado, nem com paciência — o município pode simplesmente recusar. E quando a maioria dos compradores descobre isto, já concluiu a compra com um plano de negócios que já não existe.

Sou anfitrião de AL em Portugal e fundador da EazyAL, uma plataforma de conformidade para anfitriões de AL. Este guia aborda onde os novos registos de AL estão bloqueados ou restringidos a partir de Julho de 2026, e — mais importante — exatamente como verificar um imóvel específico antes de se comprometer financeiramente.

Primeiro, uma correção: não existe uma "licença de AL"

A linguagem de mercado é enganadora. Legalmente, não obtém uma licença — faz um registo de AL através do Gov.pt (o Balcão Único Eletrónico) via comunicação prévia com prazo. O município tem então 60 dias para se opor ao seu registo — ou 90 dias se o imóvel estiver numa área de contenção.

Essa palavra — opor — é onde tudo se decide. Desde que a Lei n.º 62/2018 deu aos municípios o poder de criar áreas de contenção, e o Decreto-Lei n.º 76/2024 expandiu esses poderes novamente, as câmaras municipais decidem onde os novos ALs podem ou não abrir. Entre 2024 e 2026, várias delas usaram esse poder de forma agressiva.

Onde os novos registos de AL estão bloqueados ou restritos (Julho de 2026)

Lisboa — em vigor, e mais restrito do que a maioria dos investidores imagina

Lisboa reviu o seu regulamento municipal de AL em Dezembro de 2025, e este é agora mais detalhado do que o antigo sistema baseado apenas em freguesias. A contenção absoluta aplica-se onde o AL atinge 10% ou mais da habitação permanente; a contenção relativa aplica-se entre 5% e 10% — mapeado ao nível do município, freguesia e até de bairro no Anexo IV do regulamento.

Nas áreas de contenção absoluta — concentradas no centro histórico e zonas centrais sob pressão — os novos registos de AL não são admissíveis, exceto através de vias excecionais muito estreitas (por exemplo, frações não arrendadas para habitação nos últimos 5 anos). O mapa de controlo é atualizado pelo município, pelo que a resposta para uma rua específica pode mudar. Verifique o mapa do Anexo IV atualizado imediatamente antes do pedido — e não a versão de um artigo de blogue escrito no ano passado, incluindo este.

Porto — sim, as restrições voltaram

Muitos compradores ainda acreditam que o recuo do Porto em 2023 deixou a cidade aberta. Não deixou. O regulamento de contenção do Porto foi restabelecido em Dezembro de 2024, e o portal oficial da cidade (atualizado em Fevereiro de 2026) confirma que está em vigor.

Não há novos registos de AL nas freguesias históricas de Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, exceto através de exceções específicas (edifícios devolutos há mais de 3 anos, edifícios reabilitados recentemente, alterações de uso, e algumas outras — o arrendamento de quartos continua a ser possível). O resto da cidade está classificado como "crescimento sustentável" e monitorizado sob um numerus clausus, o que significa que também pode vir a apertar.

Funchal (Madeira) — o regime mais restrito do país

O novo regulamento do Funchal entrou em vigor no final de Junho de 2026, e abrange todo o município em duas áreas. Na Área 1 (a freguesia da Sé), os novos registos de AL são proibidos em qualquer modalidade, exceto em raras exceções. Na Área 2 — todas as outras freguesias do Funchal —, o novo AL é proibido, exceto para moradias ou quartos dentro de uma moradia, além de exceções limitadas associadas à reabilitação, estatuto de ARU e edifícios sem contrato de arrendamento habitacional nos 2 anos anteriores.

Se o seu plano era "comprar um apartamento no Funchal, colocá-lo no Airbnb" — a partir de Julho de 2026, esse plano não funciona para apartamentos normais. Esta é a maior alteração sobre a qual a maioria dos compradores na Madeira ainda não ouviu falar.

Viana do Castelo — centro histórico fechado

Em vigor desde o final de Junho de 2026: não há novos AL na área de contenção que abrange o centro histórico (dentro do Plano de Pormenor do Centro Histórico, na união de freguesias de Santa Maria Maior e Monserrate e Meadela). Existem exceções para edifícios recentemente reabilitados, arrendamento de quartos em habitação própria e conversões de uso comercial para habitação. A zona periurbana de pressão circundante permanece aberta, mas pode reverter automaticamente para contenção.

Lagoa (Açores) — uma quota, não um mapa

A Lagoa, em São Miguel, funciona de forma diferente: os novos registos de AL estão limitados a 10% do parque habitacional por freguesia (Santa Cruz, Nossa Senhora do Rosário, Água de Pau, Cabouco, Ribeira Chã). Abaixo do limite, os pedidos são processados por ordem de entrada; assim que uma freguesia atinge os 10%, a porta fecha-se. Pergunte à câmara qual o estado atual da freguesia antes de comprar.

Nazaré — restrições chegam em Agosto de 2026

A Nazaré publicou o seu regulamento de AL a 3 de Julho de 2026, mas este só entra em vigor no primeiro dia útil de Agosto de 2026. O regulamento divide a principal área urbana em seis subzonas (Sítio, Calhau/Rio Novo, Praia Norte, Praia Centro, Praia Sul, Pederneira) com classificações de contenção e de crescimento sustentável. Se está a comprar na Nazaré neste momento, está a entrar num regime que muda no próximo mês — verifique a página de classificação do município antes de se comprometer.

Faro — ainda um projeto, mas fique atento

Faro publicou um projeto de regulamento detalhado em Junho de 2025 propondo a contenção nas suas freguesias, mas até 9 de Julho de 2026 nenhum ato final o fez entrar em vigor. Não está restrito hoje; provavelmente estará restrito em breve. Pondere esse risco no preço.

Cascais, Sintra, Lagos, Albufeira — sem ato de contenção em vigor, mas confirme

Nenhum destes municípios tinha um regulamento de contenção vinculativo em vigor até 9 de Julho de 2026. Isso não significa "aberto e seguro para sempre" — Lagos já enquadrou a contenção do AL como um objetivo de política de habitação. Confirme sempre diretamente com o departamento de urbanismo do município antes de comprar.

As 3 perguntas a fazer antes de comprar qualquer imóvel para AL

A maioria dos compradores faz apenas uma pergunta: "Tem utilização habitacional?" Isso não chega. Faça três:

1. O imóvel está numa área de contenção? Obtenha o mapa municipal de contenção atualizado ou a página de consulta de estado em tempo real e verifique a rua exata, artigo e fração — não apenas a freguesia. Lisboa agora regula ao nível do bairro.

2. O histórico do edifício permite uma exceção? Se estiver em contenção, o seu único caminho é o regime de exceção local: prova de desocupação, inexistência de contrato de arrendamento habitacional no período de referência (5 anos em Lisboa, 2 no Funchal, 3 para alguns critérios no Porto e Viana), comprovativo de ARU/reabilitação. Prepare o seu processo com base na via da exceção, e não no otimismo.

3. O título urbanístico é compatível com a modalidade de AL que pretende? Apartamento vs. moradia vs. quartos vs. estabelecimento de hospedagem — em alguns regimes (Funchal Área 2, contenção do Porto) a modalidade define a diferença entre o permitido e o proibido.

O fluxo de trabalho mais seguro antes de assinar

Antes do contrato-promessa compra e venda (CPCV), verifique o mapa de contenção por si mesmo. Se houver alguma dúvida — uso, âmbito de reabilitação, estatuto de ARU, arrendamentos anteriores — submeta um pedido de informação prévia (PIP) junto do departamento de urbanismo do município. Qualquer interessado pode submeter um, e o município tem de responder sobre a viabilidade da operação pretendida. É o seguro mais barato que alguma vez fará numa compra de seis dígitos.

Só após essa confirmação deverá avançar — e submeter o seu registo de AL no Gov.pt, lembrando-se de que o município tem 60 dias para se opor (90 em áreas de contenção). Não comprometa totalmente o seu plano de receitas até que esse prazo termine.

E uma vez registado o seu AL — o trabalho não acabou

Obter o registo é apenas o primeiro passo. Desde o primeiro dia da sua primeira reserva, é responsável pela comunicação de hóspedes à SIBA/AIMA no prazo de 3 dias após o check-in (coimas até €2.500), pelo inquérito mensal do INE (obrigatório mesmo com zero hóspedes), pela taxa turística de acordo com as tarifas do seu município e pelos registos de faturação.

Essa é a parte que eu automatizo. A EazyAL trata da SIBA, do INE e da taxa turística através de um único link de check-in para hóspedes — criado por um anfitrião, para anfitriões, a partir de €0/mês. Se vai comprar o seu primeiro imóvel para AL e quer resolver a parte da conformidade desde o primeiro dia, crie uma conta gratuita — estou pessoalmente disponível para o ajudar na configuração.

Perguntas Frequentes

Ainda posso obter uma licença de AL em Lisboa em 2026? Nas áreas de contenção absoluta (grande parte do centro histórico), não — os novos registos não são admissíveis exceto através de raras exceções, tais como frações não arrendadas para habitação nos últimos 5 anos. Fora da contenção, sim, mas o município ainda tem 60 dias para se opor.

Posso abrir um Airbnb no centro histórico do Porto? Não. Os novos registos de AL estão bloqueados em Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, a menos que reúna condições para uma exceção (edifícios devolutos há muito tempo, reabilitação recente, alteração de uso). Arrendar quartos (quartos) continua a ser possível.

Posso registar um AL no Funchal, Madeira? Para apartamentos normais, na prática não, desde Junho de 2026 — todo o município está sob contenção. Habitações unifamiliares (moradias) e quartos dentro das mesmas continuam a ser possíveis em freguesias fora da Sé, além de exceções baseadas em reabilitação.

Como posso verificar se um imóvel está numa área de contenção? Consulte o regulamento oficial de AL do município e os mapas anexos (ou a página de consulta em tempo real), e confirme a rua e fração exatas. Em caso de dúvida, submeta um pedido de informação prévia na câmara antes de assinar.

O que acontece se eu comprar numa área de contenção mesmo assim? O seu registo de AL pode ser recusado — o município tem 90 dias para se opor. A menos que o imóvel beneficie de uma exceção fundamentada, não poderá operar legalmente alojamento local nesse local.

Uma área de contenção afeta um registo de AL existente? Geralmente não — os registos existentes continuam em vigor. As restrições aplicam-se a novos registos. No entanto, note: em alguns municípios, os registos podem caducar com a transmissão de propriedade, por isso verifique se o AL se transmite com o imóvel antes de assumir que está a comprar uma licença ativa.

Este artigo reflete a situação à data de 9 de Julho de 2026, com base em publicações em Diário da República e fontes municipais. Os regulamentos municipais mudam frequentemente — confirme sempre o estado atual junto do município antes de comprar. Esta é informação de caráter geral, não constituindo aconselhamento jurídico.